De zaak in het kort
In deze zaak speelde de vraag of de verkoper van een woning aansprakelijk gehouden kan worden voor de kosten van herstelwerkzaamheden vanwege vermeende gebreken aan de woning. De kopers stelden dat de woning niet voldeed aan de verwachtingen die zij op basis van de verkoopovereenkomst mochten hebben en dat de verkoper hen niet voldoende had geïnformeerd over bestaande bouwkundige problemen. De rechtbank Amsterdam moest bepalen of er sprake was van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en of de verkoper tekort was geschoten in haar mededelingsplicht.
Het verloop van het proces en de feiten
De kopers, hierna [eisers], kochten in maart 2023 een woning van [gedaagde] voor een bedrag van € 895.000. Na de koop constateerden [eisers] diverse gebreken aan de woning, waaronder vochtgerelateerde problemen. Zij voerden aan dat [gedaagde] hen niet had geïnformeerd over deze gebreken en vorderden een vermindering van de koopsom of schadevergoeding ter waarde van € 96.113,00.
Het proces verliep als volgt: in april 2025 dagvaardden [eisers] [gedaagde] en in juli 2025 vond een mondelinge behandeling plaats. Tijdens het proces werd duidelijk dat [eisers] zich baseerden op een rapport van TechnoConsult, dat in oktober 2024 na een bouwkundige beoordeling was opgesteld. Dit rapport constateerde diverse gebreken en mogelijke toekomstige problemen, maar gaf geen directe aanwijzingen dat de woning op het moment van aankoop niet geschikt was voor normaal gebruik.
Verschillende notulen van vergaderingen van de vereniging van eigenaren (VvE) werden in de rechtszaal besproken. Deze notulen vermeldden vochtproblemen in de parkeergarage en mogelijke bouwfouten bij de gebouwen van Vesteda, maar gaven geen directe aanwijzingen voor problemen met de eengezinswoningen, waaronder die van [eisers].
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat er geen sprake was van non-conformiteit. De woning voldeed aan de eisen voor normaal gebruik zoals bedoeld in artikel 7:17 BW. De rechtbank stelde dat niet elke onvolkomenheid tot non-conformiteit leidt en dat de kopers bij een woning van 15 jaar oud rekening moesten houden met enig onderhoud.
De rechtbank benadrukte dat uit de bouwkundige rapporten niet bleek dat de woning niet geschikt was voor bewoning. De vermeende gebreken, zoals vochtplekken en problemen met het dakterras, waren niet zodanig dat zij het normale gebruik van de woning in de weg stonden. Bovendien had [gedaagde] de kopers niet onjuist geïnformeerd en had zij geen mededelingsplicht geschonden. De vochtproblemen in de parkeergarage waren opgelost door Vesteda en hadden geen invloed op de staat van de woning.
Daarom wees de rechtbank de vorderingen van [eisers] af. De rechtbank veroordeelde [eisers] tot betaling van de proceskosten van € 6.759,00 aan [gedaagde]. De rechtbank vond dat [eisers] onvoldoende hadden bewezen dat [gedaagde] haar mededelingsplicht had geschonden of dat de woning niet aan de verwachtingen voldeed. De vorderingen op grond van dwaling werden ook afgewezen, omdat er geen sprake was van een schending van de mededelingsplicht door de verkoper.
Met deze uitspraak bevestigde de rechtbank dat de verantwoordelijkheid voor het onderzoeken van mogelijke gebreken in belangrijke mate bij de kopers ligt en dat verkopers niet aansprakelijk zijn voor gebreken waarvan zij zelf niet op de hoogte waren of hoefden te zijn. De zaak illustreert het belang van een gedegen bouwkundig onderzoek voorafgaand aan de aankoop van een woning om onverwachte problemen en geschillen achteraf te voorkomen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
