De zaak in het kort
De rechtbank in Den Haag heeft een uitspraak gedaan in een geschil tussen een buurtbewoner en het college van burgemeester en wethouders van Leiden. De zaak draait om de verlening van een omgevingsvergunning aan Domu Praesto Amsterdam B.V. voor het omzetten van een pand in Leiden van onzelfstandig wonen naar een hotel. De eiser, een buurtbewoner, was het hiermee oneens en voerde verschillende argumenten aan om de verlening van de vergunning aan te vechten. De rechtbank oordeelde echter dat het college de vergunning rechtmatig heeft verleend en verklaarde het beroep van de eiser ongegrond.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 12 april 2019 verleende het college aan Domu Praesto Amsterdam B.V. een omgevingsvergunning voor de verbouwing van een kantoorpand tot 19 woonstudio’s. Vervolgens werd op 8 juni 2020 een vergunning verleend voor het wijzigen van de gebruiksfunctie naar zelfstandig wonen. Op 23 november 2020 werd er toestemming gegeven voor de sloop en herbouw van het pand. Op 12 juli 2021 vroeg de vergunninghoudster een nieuwe vergunning aan voor het wijzigen van de gebruiksfunctie naar een hotel.
Deze laatste aanvraag betrof zowel de bouwactiviteiten als het gebruik van bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan. Op 31 januari 2022 verleende het college de omgevingsvergunning voor de functiewijziging, en dit besluit werd op 18 juli 2022 gehandhaafd. De eiser diende beroep in tegen dit besluit, waarop de rechtbank de zaak behandelde, samen met andere gerelateerde zaken, op 19 september 2025.
Tijdens de procedure voerde de eiser aan dat de vergunning ten onrechte was verleend, omdat het bestemmingsplan niet toestond dat het pand als hotel werd gebruikt en de fietsparkeernormen niet voldeden aan de beleidsregels van Leiden. Daarnaast stelde de eiser dat het akoestisch onderzoek ondeugdelijk was en dat de vergunningaanvraag had moeten worden ingediend door de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het pand. Ook betoogde de eiser dat de aanvraag niet gelijktijdig met andere relevante omgevingsvergunningen was behandeld, wat volgens hem wel had gemoeten.
De beslissing van de rechtbank.
De rechtbank oordeelde dat het college de kruimelgevallenregeling terecht had toegepast. Volgens de rechtbank kon de wijziging van het gebruik van het pand doorgaan, omdat er al een bouwvergunning was verleend en de bouwwerkzaamheden werden uitgevoerd. De rechtbank was van mening dat de eisen in de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 niet van toepassing waren op de specifieke situatie van een hotel, aangezien er geen specifieke fietsparkeernormen voor hotels in de beleidsregels waren opgenomen.
Verder achtte de rechtbank het akoestisch onderzoek van AV Consulting B.V. voldoende onderbouwd en zag zij geen reden om aan de objectiviteit ervan te twijfelen. De rechtbank oordeelde ook dat de vergunninghoudster de aanvraag voor de omgevingsvergunning rechtsgeldig kon indienen, omdat zij eigenaar was van alle appartementsrechten en er geen privaatrechtelijke belemmeringen waren.
Met betrekking tot de argumenten over de gelijktijdige behandeling van vergunningen voor brandveiligheid en airconditioning units oordeelde de rechtbank dat deze aspecten niet onlosmakelijk samenhingen met de functiewijziging naar een hotel. Hierdoor was het college niet verplicht deze aanvragen gelijktijdig te behandelen.
Tot slot vond de rechtbank dat de activiteit ‘bouwen’ terecht buiten beschouwing was gelaten bij de beoordeling van de functiewijziging, omdat eerdere bouwvergunningen al waren verleend en de bouwtekeningen niet afweken van de eerder goedgekeurde plannen.
Het beroep van de eiser werd door de rechtbank ongegrond verklaard. Hierdoor blijft het besluit van het college in stand en krijgt de eiser zijn griffierecht niet terug. Er was ook geen reden voor een proceskostenveroordeling. De uitspraak werd gedaan door rechter S.H. van den Ende in aanwezigheid van griffier H.B. Brandwijk op 22 december 2025. De mogelijkheid tot hoger beroep is opengesteld binnen zes weken na verzending van de uitspraak.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
