De zaak in het kort
De rechtbank Den Haag heeft een vordering van Urban Interest Vastgoed B.V. afgewezen om een huurder, [gedaagde sub 2], te ontruimen vanwege vermeende overlast in een huurwoning. Urban Interest, de eigenaar van de woning, stelde dat de huurder ernstige overlast veroorzaakte voor de omwonenden, waaronder geluidsoverlast en vervuiling. De kantonrechter oordeelde echter dat er onvoldoende bewijs was dat een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zou worden toegewezen. De rechtbank vond de vordering tot ontruiming te ingrijpend zonder duidelijke zekerheid over de ontbinding in een toekomstige bodemprocedure.
Het verloop van het proces en de feiten
Urban Interest verwierf de eigendom van de huurwoning in april 2025. Kort daarna ontving het klachten van omwonenden over voortdurende overlast veroorzaakt door [gedaagde sub 2]. Deze klachten omvatten onder andere geluidsoverlast door luidruchtige ruzies en het blaffen van honden, alsmede intimiderend gedrag van de huurder. Urban Interest stuurde [gedaagde sub 2] een waarschuwing en kondigde juridische stappen aan als de overlast zou voortduren. In reactie daarop presenteerde [gedaagde sub 2] een plan van aanpak om de overlast te verminderen, waarin maatregelen werden beschreven zoals het beperken van geluidsoverlast en het verbeteren van het gedrag van de honden.
Urban Interest bleef echter meldingen van overlast ontvangen en besloot een kort geding aan te spannen om de huurder uit de woning te laten zetten. Tijdens de zitting op 2 oktober 2025 werd de mogelijkheid van mediation besproken, hoewel dit niet tot resultaten leidde. Urban Interest voerde aan dat [gedaagde sub 2] in strijd handelde met de algemene huurvoorwaarden door hinder voor omwonenden te veroorzaken, en dat de overlast zo ernstig was dat een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure vrijwel zeker zou zijn.
[gedaagden] c.s., de huurder en haar bewindvoerder, betwistten de ernst van de overlast en presenteerden verklaringen van andere bewoners die geen overlast ervoeren. Ze wezen op de slechte relatie met de klagende buren en benadrukten dat [gedaagde sub 2] stappen ondernam om de situatie te verbeteren, zoals contact met maatschappelijke werkers en het aanvragen van professionele woonbegeleiding.
De beslissing van de rechtbank
De kantonrechter oordeelde dat ontruiming een ingrijpende maatregel is die alleen in kort geding kan worden toegewezen als het hoogstwaarschijnlijk is dat een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal volgen. In dit geval vond de rechter dat Urban Interest onvoldoende bewijs had geleverd om deze conclusie te ondersteunen. De overlastmeldingen waren grotendeels afkomstig van slechts enkele buren, en er waren verklaringen van andere bewoners en een voormalig huismeester die het beeld van ernstige overlast tegenspraken. Gezien de inspanningen van [gedaagde sub 2] om de situatie te verbeteren en het vooruitzicht op professionele begeleiding, achtte de rechtbank het waarschijnlijk dat de situatie in de toekomst zou verbeteren. Daarom werd de vordering tot ontruiming afgewezen.
Urban Interest had subsidiair een gedragsaanwijzing voor [gedaagde sub 2] geëist, maar ook deze vordering werd afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat Urban Interest vooraf met de huurder had moeten overleggen over de inhoud van de gedragsaanwijzing. De rechtbank gaf er de voorkeur aan dat partijen zelf realistische en uitvoerbare afspraken maken om de overlast aan te pakken.
Ten slotte veroordeelde de rechtbank Urban Interest in de proceskosten, gezien het feit dat hun vorderingen waren afgewezen. De totale proceskosten voor [gedaagden] c.s. werden begroot op € 949,00. De beslissing van de kantonrechter is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat deze onmiddellijk ten uitvoer kan worden gelegd, ondanks eventuele hoger beroepen.
In deze zaak heeft de kantonrechter benadrukt dat een ontruiming een laatste redmiddel moet zijn, vooral wanneer er sprake is van uiteenlopende verklaringen over de ernst van de overlast en wanneer er mogelijkheden zijn voor verbetering van de situatie zonder juridische tussenkomst.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
