De zaak in het kort
Deze zaak betreft een juridisch geschil tussen de Stichting Olympisch Stadion Amsterdam (SOSA) en Bouwinvest Dutch Institutional Office Fund N.V. (Bouwinvest) over de verdeling van de kosten voor betonherstel aan het Olympisch Stadion in Amsterdam. Het betonnen skelet van het stadion is aangetast door betonrot, en beide partijen zijn het erover eens dat herstel noodzakelijk is. Echter, er is onenigheid over de verdeling van de herstelkosten. SOSA en Bouwinvest hebben verschillende interpretaties van eerdere vaststellingsovereenkomsten en het reglement van splitsing, wat leidt tot een conflict over wie verantwoordelijk is voor welke kosten. Het Gerechtshof Amsterdam buigt zich over het hoger beroep dat door SOSA is ingesteld tegen een eerdere beslissing van de kantonrechter die de kostenverdeling had bepaald.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak begon met een verzoekschrift van SOSA, dat hoger beroep instelde tegen een beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam. De kantonrechter had geoordeeld dat de herstelkosten van de betonconstructie volgens het splitsingsreglement gelijk verdeeld moesten worden tussen SOSA en Bouwinvest, ieder voor 50%. SOSA was het daar niet mee eens en voerde aan dat de kosten op grond van eerdere vaststellingsovereenkomsten en vanwege nalatig onderhoud door Bouwinvest geheel of grotendeels voor rekening van Bouwinvest zouden moeten komen.
Het conflict vindt zijn oorsprong in de jaren ’90, toen het Olympisch Stadion grootschalig werd gerenoveerd. Sindsdien zijn er verschillende lekkages opgetreden, en er zijn al eerder afspraken gemaakt tussen de partijen over de verdeling van onderhoudskosten. In 2003 en 2016 sloten SOSA en Bouwinvest vaststellingsovereenkomsten waarin ze afspraken maakten over onderhoudsverplichtingen en kostenverdeling. Echter, de huidige betonschade is niet expliciet behandeld in deze overeenkomsten, waardoor onduidelijkheid bestaat over de kostenverdeling.
In 2018 werd vastgesteld dat het betonnen skelet ernstig aangetast was door betonrot. Bouwinvest en SOSA waren het eens over de noodzaak van herstel, maar niet over de kostenverdeling. Ondanks diverse overleggen en correspondentie slaagden de partijen er niet in om tot een definitieve afspraak te komen. Bouwinvest stelde voor de kosten voorlopig voor te schieten, in afwachting van verdere besluitvorming over de verdeling.
Tijdens een algemene ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaren (VvE) op 25 juni 2020 werd een voorstel van Bouwinvest om de kosten te verdelen verworpen. SOSA was van mening dat er nooit een rechtsgeldig besluit was genomen over de verdeling van de kosten en betwistte dat de VvE de bevoegdheid had om de kosten volgens de door Bouwinvest voorgestelde verdeelsleutel te verdelen.
De beslissing van de rechtbank.
Het Gerechtshof Amsterdam moest beslissen of de kantonrechter terecht had geoordeeld dat de kosten gelijk verdeeld moesten worden volgens de splitsingsakte. SOSA voerde aan dat de kantonrechter ten onrechte de vaststellingsovereenkomsten buiten beschouwing had gelaten en dat Bouwinvest verantwoordelijk was voor de kosten vanwege haar nalatigheid in onderhoud.
Het hof oordeelde dat de verdeling van de kosten niet vooruitlopend op een definitieve vaststelling kan plaatsvinden. Het hof benadrukte dat de partijen op 12 december 2018 hadden afgesproken dat Bouwinvest de kosten zou voorschieten in afwachting van een definitieve verdeling. Hierdoor kon de kantonrechter niet zomaar besluiten dat de kosten gelijk verdeeld moesten worden zonder rekening te houden met de vaststellingsovereenkomsten en de oorzaak van de schade.
Het hof besloot dat verdere beslissingen over de verdeling van de herstelkosten zouden worden aangehouden in afwachting van de resultaten van een deskundigenonderzoek. Dit onderzoek moet duidelijk maken of de betonschade verband houdt met de lekkageproblematiek die eerder is behandeld in de vaststellingsovereenkomsten en welke partij uiteindelijk verantwoordelijk is voor de kosten.
Daarnaast verzocht het hof SOSA om, na afronding van het deskundigenonderzoek, het hof schriftelijk te informeren over de uitkomsten en de implicaties daarvan voor haar standpunt omtrent de kostenverdeling. Bouwinvest krijgt de gelegenheid om daarop te reageren. Tot slot werd iedere verdere beslissing aangehouden, wat betekent dat het hof wacht op de resultaten van het deskundigenrapport voordat het een definitieve uitspraak doet over de verdeling van de kosten.
Deze zaak toont de complexiteit van geschillen binnen Verenigingen van Eigenaren, vooral wanneer het aankomt op de interpretatie van vaststellingsovereenkomsten en reglementen van splitsing. Het benadrukt ook het belang van duidelijke afspraken over onderhoudsverantwoordelijkheden en kostenverdeling om toekomstige conflicten te vermijden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
