De zaak in het kort
In deze juridische kwestie gaat het om een eigenaar van een appartementsrecht, aangeduid als klager, die betrokken was bij een geschil met de Vereniging van Eigenaren (VvE) over zijn recht op een tweede parkeerplaats. De klager baseert zijn claim op de erfpachtvoorwaarden die volgens hem recht geven op een extra parkeerplaats vanwege de grootte van zijn appartement. Er bestaat echter een discrepantie tussen deze erfpachtvoorwaarden en de omgevingsvergunning, wat tot onenigheid heeft geleid. De notaris, die het bestuur van de VvE heeft geadviseerd, heeft eerder al een klacht van de klager afgewezen gekregen. Nu heeft de klager een tweede klacht ingediend. Het gerechtshof heeft echter geoordeeld dat deze tweede klacht niet-ontvankelijk is op basis van het juridische principe ‘ne bis in idem’, wat inhoudt dat dezelfde klacht niet opnieuw kan worden behandeld.
Het verloop van het proces en de feiten
Het geschil begon toen klager, eigenaar van een appartementenrecht, vaststelde dat er een conflict was tussen de erfpachtvoorwaarden en de omgevingsvergunning met betrekking tot zijn recht op een tweede parkeerplaats. Klager was van mening dat hij, zoals vermeld in de akte van uitgifte erfpacht, recht had op een extra parkeerplaats omdat zijn appartement meer dan 160 vierkante meter beslaat. De VvE bestreed dit door te verwijzen naar de voorwaarden van de omgevingsvergunning, die niet in overeenstemming waren met de erfpachtvoorwaarden. Het bestuur van de VvE probeerde deze discrepantie recht te zetten door de akte van uitgifte erfpacht te wijzigen en schakelde de notaris in voor advies.
In oktober 2022 benaderde klager de notaris met vragen over zijn rechten en de juridische situatie. De notaris adviseerde dat een wijziging van de akte van uitgifte erfpacht kon worden doorgevoerd met een gewone meerderheid van stemmen binnen de VvE. Klager betwistte dit advies en stelde dat unanimiteit vereist was, wat hij bevestigde bij de afdeling Erfpacht van de gemeente en een andere notaris. Dit leidde in 2023 tot een eerste klacht van klager tegen de notaris, die door de kamer ongegrond werd verklaard. Het gerechtshof bevestigde deze beslissing in maart 2024.
Op 2 juni 2024 diende klager een tweede klacht in. Hij beschuldigde de notaris ervan hem op bedrieglijke wijze van zijn rechten op een tweede parkeerplaats te willen beroven. Klager stelde dat de notaris ten onrechte een aanpassing van de erfpachtakte aan de feitelijke situatie had willen doorvoeren op basis van een beslissing van de algemene ledenvergadering.
Tijdens de behandeling van deze tweede klacht in hoger beroep voerde klager opnieuw aan dat de notaris tekortgeschoten was in haar zorgplicht door een foutief advies te geven. De notaris verdedigde zich door te stellen dat haar advies enkel betrekking had op de vereiste stemverhouding binnen de algemene ledenvergadering en dat het advies zorgvuldig was gegeven.
De beslissing van de rechtbank
Het gerechtshof moest beoordelen of de tweede klacht ontvankelijk was. Het hof merkte op dat in het notariële tuchtrecht het ne bis in idem-beginsel van toepassing is. Dit principe voorkomt dat dezelfde kwestie meerdere keren door de tuchtrechter wordt beoordeeld. De kern van de tweede klacht was reeds behandeld in de eerdere klacht, waardoor de tweede klacht niet als nieuw kon worden beschouwd. Het hof oordeelde dat de klacht niet-ontvankelijk was aangezien het om een herhaalde klacht ging die al was behandeld. Het hof vernietigde de eerdere beslissing van de kamer en verklaarde de klacht niet-ontvankelijk. Deze beslissing werd op 4 november 2025 door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken.
Hiermee werd duidelijk dat de klacht van klager tegen de notaris definitief was afgewezen, waarbij het hof het belang van het ne bis in idem-principe in het tuchtrecht nogmaals benadrukte. Dit principe waarborgt dat dezelfde kwestie niet eindeloos opnieuw kan worden aangevoerd, wat de rechtszekerheid en efficiëntie van het juridische systeem dient.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
