De zaak in het kort
In deze zaak oordeelt het Gerechtshof Amsterdam over een geschil tussen de eigenaren van appartementsrechten betreffende het herstel van vochtschade aan een betonconstructie. Het probleem draait om de vraag of de kosten voor het herstel van de betonschade door vochtproblemen voor rekening van de appellant of de geïntimeerde komen. Er zijn twee vaststellingsovereenkomsten (VSO I en VSO II) gesloten tussen de partijen, waarin verantwoordelijkheden voor onderhoud en herstel van de betonconstructie zijn vastgelegd. De appellant stelt dat de geïntimeerde verantwoordelijk is voor de kosten van het herstel, terwijl de geïntimeerde betwist dat zij aansprakelijk is.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak begon met een tussenbeschikking van het hof op 20 september 2022, waarin werd besloten dat er geen ruimte was om de kosten van betonherstel af te rekenen voordat de definitieve verdeelsleutel voor deze kosten was bepaald. Deze verdeelsleutel zou afhangen van de uitkomsten van een door de rechtbank bevolen deskundigenonderzoek en de uitleg van de vaststellingsovereenkomsten VSO I en VSO II. De geïntimeerde vroeg primair om vernietiging van een VvE-besluit van 25 juni 2020, wat werd afgewezen.
Op 1 september 2023 bracht de door de rechtbank benoemde deskundige een rapport uit over de vochtschade en de oorzaak ervan. Het rapport concludeerde dat de vochtschade voornamelijk te wijten was aan inadequate waterdichting van de tribunes, de goot en de gevel tussen 2003 en 2018. Dit gebrek aan onderhoud heeft geleid tot de betonschade. Het deskundigenrapport leidde tot een verdere beoordeling door het hof over de vraag of de appellant moet bijdragen aan de herstelkosten.
De appellant stelde dat het deskundigenrapport duidelijk maakte dat de herstelkosten voor rekening van de geïntimeerde moesten komen, omdat de vochtproblematiek die al sinds 2003 bestond niet adequaat was aangepakt door de geïntimeerde. De appellant verwees naar de vaststellingsovereenkomst VSO I, waarin de geïntimeerde had afgesproken om verantwoordelijkheid te nemen voor de vochtproblematiek en de daaruit voortvloeiende schade.
De geïntimeerde betwistte de bevindingen van de deskundige en stelde dat het rapport onjuiste conclusies bevatte. Volgens de geïntimeerde was de betonschade er al in 2004 en was de appellant verantwoordelijk voor het onderhoud in die periode. Bovendien voerde de geïntimeerde aan dat VSO I door VSO II was komen te vervallen, waardoor zij niet langer aan de verplichtingen van VSO I gebonden was.
De beslissing van de rechtbank
Het hof oordeelde dat de appellant gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de vrijwaring van de geïntimeerde voor de vochtproblematiek en de daaruit voortvloeiende schade, zoals vastgelegd in VSO I. Het hof concludeerde dat VSO II niet betekende dat de afspraken uit VSO I waren vervallen. De uitleg van VSO I en VSO II door het hof leidde ertoe dat de geïntimeerde verantwoordelijk was voor de kosten van het betonherstel.
Het hof verwierp de argumenten van de geïntimeerde dat de deskundige onvoldoende gegevens had en de verkeerde conclusies trok. De deskundige had vastgesteld dat de betonschade het gevolg was van de vochtproblematiek en dat de geïntimeerde de verantwoordelijkheid voor het onderhoud en de gevolgen daarvan op zich had genomen.
Daarnaast oordeelde het hof dat de geïntimeerde geen belang had bij de machtiging tot herstel van de betonschade, omdat de appellant al had ingestemd met de werkzaamheden maar bezwaar maakte tegen de kostenverdeling.
Het hof vernietigde de bestreden beschikking en wees de verzoeken van de geïntimeerde af. De geïntimeerde werd veroordeeld tot terugbetaling van de door de appellant gemaakte kosten, vermeerderd met de wettelijke rente. Ook werd de geïntimeerde veroordeeld tot betaling van de proceskosten in beide instanties, inclusief de door de appellant voorgeschoten kosten voor het deskundigenrapport.
Deze beslissing illustreert het belang van duidelijke afspraken in vaststellingsovereenkomsten en het zorgvuldig vastleggen van verantwoordelijkheden bij onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan gemeenschappelijke onderdelen van woningen. Het hof benadrukte dat de vrijwaring van de appellant door de geïntimeerde voor de vochtproblematiek en de daaruit voortvloeiende schade overeind bleef, ondanks de totstandkoming van een tweede vaststellingsovereenkomst.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
