De zaak in het kort
In deze zaak bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was er een conflict over de koop en verkoop van een appartementsrecht. De kern van de zaak draaide om een koopovereenkomst waarin Verkopers een appartement aan Kopers moesten leveren. In de verkoopadvertentie werd aangegeven dat het appartement een woonoppervlak van ongeveer 99m² had, terwijl het appartementsrecht slechts recht gaf op 70m² exclusief gebruik. Dit verschil leidde tot beschuldigingen van wanprestatie over en weer en claims van beide partijen op een contractuele boete van 10% van de koopprijs. De kantonrechter had eerder geoordeeld dat de Verkopers de boete hadden verbeurd. Het hof bevestigde dit oordeel maar matigde de boete tot het bedrag van de werkelijke schadevergoeding, namelijk € 6.377,65.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een koopovereenkomst tussen de partijen, waarbij het NVM-model 2021 werd gebruikt. De overeenkomst stelde dat de Kopers uiterlijk op 23 december 2022 een bankgarantie moesten afgeven en dat de levering van het appartement op 28 december 2022 zou plaatsvinden. Een boetebeding was opgenomen voor het geval een van de partijen haar verplichtingen niet zou nakomen.
Een taxatie van het appartement wees uit dat het 70m² woonruimte en 29m² zolderruimte had, waarbij de zolderruimte door de eigenaar werd gebruikt met toestemming van de VvE. De Kopers konden echter hun financiering niet rondkrijgen en wilden de koop ontbinden, mede omdat ze ontdekten dat het appartementsrecht minder woonruimte bood dan in de verkoopadvertentie was geadverteerd. De Verkopers stelden op hun beurt de Kopers in gebreke vanwege het niet afleveren van een bankgarantie en ontbonden de overeenkomst wegens wanprestatie van de Kopers.
Bij de kantonrechter vorderden de Verkopers betaling van de boete door de Kopers, terwijl de Kopers op hun beurt de Verkopers wilden laten veroordelen voor wanprestatie. De kantonrechter oordeelde in het voordeel van de Kopers, waarbij zij de boete aan de Kopers toekende en de Verkopers veroordeelde tot betaling van een boetebedrag van € 22.200.
Verkopers gingen in hoger beroep tegen deze beslissing, waarbij ze aanvoerden dat de Kopers de boete hadden verbeurd door zich ten onrechte te beroepen op het financieringsvoorbehoud. Ze stelden dat de Kopers geen recht hadden om de overeenkomst te ontbinden, omdat het appartementsrecht ook recht gaf op het gebruik van de zolderruimte.
De beslissing van de rechtbank.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bevestigde grotendeels het oordeel van de kantonrechter dat de Verkopers de boete hadden verbeurd. Het hof oordeelde dat de Verkopers een appartementsrecht moesten leveren met een exclusief gebruik van 99m², zoals in de advertentie vermeld, maar dat het recht op de zolderruimte niet juridisch kon worden geleverd. Het hof stelde dat de Kopers de koopovereenkomst mochten ontbinden op basis van de mededeling van de makelaar van de Verkopers dat het gebruik van de zolderruimte slechts werd gedoogd.
Het hof vond het gerechtvaardigd de boete te matigen tot € 6.377,65, de werkelijke schade die de Kopers hadden geleden. Het hof liet daarbij de proceskostenbeslissing in stand en bepaalde dat partijen elk hun eigen kosten van het hoger beroep moesten dragen. Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter voor zover het de vordering in reconventie betrof, kende de Kopers de gematigde boete toe en verklaarde het arrest uitvoerbaar bij voorraad, waardoor het onmiddellijk ten uitvoer kon worden gelegd.
Door deze uitspraak werd bevestiging gegeven aan de eerdere beslissing van de kantonrechter, maar met een aanpassing van het boetebedrag, waarmee het hof rekening hield met de werkelijke schade en de omstandigheden waaronder de overeenkomst was gesloten.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
