De zaak in het kort
In deze zaak heeft de Vereniging van Eigenaars (VvE) van appartementen en winkels aan de Pastoor Jongeriusstraat te Klazienaveen een rechtszaak aangespannen tegen Pandgarant Vastgoedmanagement B.V., die als beheerder optrad voor de VvE. De VvE vorderde de terugbetaling van een bedrag van € 9.652,79, dat door Pandgarant zonder toestemming van de VvE van hun bankrekening was afgeschreven voor vermeende begeleidingskosten. De kantonrechter had de vordering eerder afgewezen, maar in hoger beroep besloot het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het voordeel van de VvE, met uitzondering van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
Het verloop van het proces en de feiten
Pandgarant was als beheerder verantwoordelijk voor het administratieve, financiële en technische beheer van de VvE. In 2015 werd een beheerovereenkomst afgesloten tussen de VvE en VvE-Punt B.V., de rechtsvoorganger van Pandgarant. Deze overeenkomst bepaalde onder meer dat Pandgarant extra zorg kon verlenen bij onderhoudswerkzaamheden boven € 10.000, waarvoor zij 7% van de onderhoudssom als vergoeding zou ontvangen, indien de VvE hier opdracht toe gaf.
In de periode van september 2020 tot maart 2021 vonden onderhoudswerkzaamheden plaats aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw, waarbij aannemer Schilderwacht betrokken was. Pandgarant had zonder expliciete opdracht van de VvE € 9.652,79 van hun rekening afgeschreven voor begeleidingskosten gerelateerd aan deze werkzaamheden. De VvE betwistte deze betaling als onverschuldigd.
Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof werd duidelijk dat de VvE geen schriftelijke of mondelinge opdracht had verstrekt voor extra zorg in de vorm van toezicht en projectbegeleiding. De VvE had bezwaar gemaakt tegen de beslissing van de kantonrechter die de bewijslast bij hen had gelegd, maar dit bezwaar werd te laat in de procedure ingediend, waardoor het hof zich moest baseren op de oorspronkelijke bewijslastverdeling.
De beslissing van de rechtbank
Het gerechtshof oordeelde dat de beheerovereenkomst duidelijk maakte dat Pandgarant alleen recht had op de 7% vergoeding indien de VvE expliciet opdracht had gegeven voor extra zorg. Aangezien een dergelijke opdracht niet was gegeven, was de betaling aan Pandgarant onverschuldigd. Het hof concludeerde dat de VvE het bedrag van € 9.652,79 ten onrechte had betaald, en veroordeelde Pandgarant tot terugbetaling van dit bedrag, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding.
De vordering van de VvE voor buitengerechtelijke incassokosten werd afgewezen omdat de VvE niet had gespecificeerd welke kosten buiten de gebruikelijke proceskosten vielen. Het hof benadrukte dat de werkzaamheden die de VvE had moeten uitvoeren ter voorbereiding van de dagvaarding onderdeel waren van de proceskosten en dus niet apart konden worden gevorderd.
Het hof veroordeelde Pandgarant ook tot betaling van de proceskosten, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, en verklaarde de uitspraak uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat de veroordelingen onmiddellijk ten uitvoer kunnen worden gelegd, zelfs als Pandgarant besluit om in cassatie te gaan bij de Hoge Raad.
De uitspraak illustreert het belang van duidelijke overeenkomsten en de noodzaak om schriftelijke opdrachten te verstrekken voor aanvullende diensten die buiten de reguliere beheertaken vallen. Het hof baseerde zijn oordeel op de Haviltex-maatstaf, waarbij de bedoeling van partijen en de context van de overeenkomst centraal staan. De zaak benadrukt ook de noodzaak voor partijen om tijdig en duidelijk hun bezwaren en grieven in te dienen tijdens het proces.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
