De zaak in het kort
Het geschil draait om de aanwezigheid van ramen in de zijgevel van een appartementencomplex, binnen twee meter van de erfgrens van een naastgelegen perceel. De eigenares van het naastgelegen perceel, Silverpoint B.V., heeft plannen om een nieuwbouwcomplex te realiseren. De geplande bouw zou ervoor zorgen dat de bestaande ramen in het appartement van de appellanten, [appellant] en [appellante], hun functie verliezen, omdat ze worden dichtgebouwd. Silverpoint vorderde bij de rechtbank dat deze ramen onrechtmatig zijn en dat er geen erfdienstbaarheid van uitzicht is ontstaan. De rechtbank gaf Silverpoint grotendeels gelijk, maar de appellanten gingen in hoger beroep.
Het verloop van het proces en de feiten
Silverpoint B.V. is de eigenaar van een bedrijfsgebouw in [woonplaats1] en wil daar appartementen realiseren. Hiervoor heeft zij een omgevingsvergunning verkregen, maar er zijn bezwaren ingediend tegen deze vergunning. De appellanten, die sinds oktober 2018 eigenaar zijn van een appartement in het naastgelegen complex “ [naam1] ”, hebben in de noordgevel van hun appartement ramen die op het perceel van Silverpoint uitkijken. Silverpoint claimt dat deze ramen onrechtmatig zijn volgens artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek, omdat ze binnen twee meter van de erfgrens staan.
In de eerste uitspraak door de rechtbank werd Silverpoint’s vordering deels toegewezen: de rechtbank stelde dat er geen sprake is van erfdienstbaarheid van uitzicht en dat de ramen dichtgebouwd mogen worden. De appellanten dienden vervolgens hoger beroep in tegen deze uitspraak.
De beslissing van de rechtbank
In hoger beroep heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden beoordeeld dat het enkele feit dat er ramen binnen twee meter van de erfgrens aanwezig zijn, niet automatisch betekent dat deze onrechtmatig zijn. De wet voorziet namelijk in uitzonderingen, zoals wanneer de ramen geen uitzicht bieden op het erf van de buurman of als er toestemming is van de eigenaar van het buurerf.
Het hof heeft geconstateerd dat Silverpoint niet voldoende bewijs heeft geleverd dat de ramen onrechtmatig zijn volgens de gestelde normen. Bovendien is de eigendomssituatie van de ramen onduidelijk: de ramen bevinden zich in de buitengevel van het appartementencomplex, wat doorgaans eigendom is van de Vereniging van Eigenaren (VvE) en niet van de individuele appartementseigenaren zelf. Silverpoint heeft geen bewijs overlegd dat er afspraken zijn gemaakt met de VvE betreffende de ramen.
Het hof heeft Silverpoint gevraagd om meer documentatie te overleggen over de eigendomssituatie van de ramen en de rol van de VvE in deze kwestie. Totdat die informatie is verschaft, houdt het hof verdere beslissingen aan. Het hof heeft de zaak verwezen naar een volgende rolzitting voor verdere schriftelijke uitwisseling van standpunten.
In dit tussenarrest wordt duidelijk dat de juridische vraagstukken rond eigendom en gebruik van de ramen verder moeten worden uitgezocht. Het hof benadrukt dat, zonder duidelijke eigendomsrechten of afspraken, de vordering van Silverpoint om de ramen te laten verwijderen of dichtbouwen niet zonder meer kan worden toegewezen. Het hof houdt rekening met de complexiteit van eigendomsrechten binnen een VvE en de noodzaak om deze nauwkeurig te onderzoeken voordat een definitieve beslissing kan worden genomen over het al dan niet rechtmatig zijn van de bestaande ramen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
