De zaak in het kort
In deze zaak speelde een conflict tussen de Vereniging van Eigenaars (VvE) van het appartementencomplex ‘De Staalmeesters’ in Groningen en de woningbouwcorporatie Nijestee. De kern van de zaak was of de VvE de kosten voor het vervangen van gebrekkige ramen kon verhalen op Nijestee. Deze ramen waren volgens deskundigen ongeschikt en veroorzaakten lekkages. Nijestee had opgetreden als verkoper en aannemer voordat het gebouw in appartementen was gesplitst en verkocht. De rechtbank Noord-Nederland had in het voordeel van de VvE beslist, waarna Nijestee in hoger beroep ging bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Het verloop van het proces en de feiten
Het conflict ontstond nadat werd geconstateerd dat er lekkages optraden in de ramen van het appartementencomplex ‘De Staalmeesters’, dat in 2008 in opdracht van Nijestee was gebouwd. Nijestee had zowel koop- als huurappartementen in dit complex ontwikkeld. Na de bouw en splitsing verkocht Nijestee een aantal appartementsrechten aan toekomstige bewoners en behield zij enkele rechten voor verhuur. De VvE werd opgericht na de splitsing van het complex.
De lekkageproblemen kwamen voornamelijk voort uit de constructie van de ramen, die onder een negatieve hoek waren geplaatst. Dit leidde tot problemen met de waterafvoer, waardoor er water in de kozijnen bleef staan en lekkages ontstonden. Aanvankelijk werden de problemen onder garantie verholpen, maar later moest de VvE de kosten zelf dragen. De VvE vorderde deze kosten vervolgens van Nijestee, maar Nijestee betwistte de vorderingsgerechtigdheid van de VvE en stelde dat de vorderingen waren verjaard.
In het proces voerden beide partijen meerdere argumenten aan. Nijestee betoogde dat de VvE zich niet kon beroepen op bepalingen die volgens hen niet van toepassing waren en dat eventuele vorderingen verjaard waren. De rechtbank verwierp het eerste verweer van Nijestee, maar erkende dat de oorspronkelijke juridische grondslag van de VvE – gebaseerd op koopovereenkomst – niet juist was. Het hof moest beoordelen of de vordering op een andere juridische grondslag kon worden toegewezen, zoals aanneming van werk.
De beslissing van de rechtbank
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden concludeerde dat de VvE wel degelijk een vordering kon instellen tegen Nijestee. De ramen en kozijnen maakten deel uit van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, en volgens het modelreglement 2006, dat bij de splitsing van toepassing werd geacht, was de VvE verantwoordelijk voor het beheer van deze onderdelen. Het hof stelde vast dat als de VvE geen vordering zou kunnen instellen, niemand zou kunnen klagen over de gebrekkige ramen. De rechtbank besloot daarom dat Nijestee zich hierover nader moest uitlaten en onder meer de splitsingsakte en statuten moest overleggen.
Het hof oordeelde verder dat de oorspronkelijke vorderingen van de VvE, gebaseerd op koopovereenkomst (artikel 7:17 BW), niet toewijsbaar waren omdat de VvE geen partij was bij de koopovereenkomsten. Echter, het hof zag mogelijkheden voor de VvE om Nijestee aan te spreken op basis van aanneming van werk (artikel 7:759 en 7:760 BW), met name vanwege de ernstige gebreken aan de gemeenschappelijke delen. Het hof gaf Nijestee de gelegenheid om hierop te reageren en om zich uit te laten over de klachtplicht, verjaring, en aanmaning.
De zaak werd naar de rol van 28 oktober 2025 verwezen voor een nadere akte van Nijestee, waarbij zij op de door het hof genoemde punten kon ingaan. De verdere beoordeling van de zaak werd aangehouden in afwachting van de nadere toelichting door Nijestee.
Kortom, de uitspraak onderstreepte de verantwoordelijkheid van Nijestee als aannemer voor de gebrekkige ramen en gaf de VvE de mogelijkheid om hun vordering op een andere juridische basis voort te zetten. Het hof stelde dat de constructiefouten en de daaruit voortvloeiende gebreken wel degelijk een serieuze zaak waren die verdere juridische stappen rechtvaardigden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
