De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om een geschil tussen een appartementseigenaar, aangeduid als [appellanten] c.s., en een projectontwikkelaar, [geïntimeerde] B.V. De kern van de zaak is dat de eigenaren van een appartement moeten accepteren dat ramen in hun zijgevel worden dichtgezet om plaats te maken voor de bouw van een nieuw appartementencomplex op het aangrenzende perceel. Dit mag echter alleen als [geïntimeerde] de voorgestelde compensatie van € 5.000 betaalt aan de eigenaren. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat dit dichtzetten van de ramen geen onrechtmatige hinder oplevert, mits aan de compensatievoorwaarde wordt voldaan.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon bij de rechtbank Midden-Nederland, waar [geïntimeerde] als eiseres optrad en [appellanten] c.s. als gedaagden. De rechtbank oordeelde dat [appellanten] c.s. moesten toestaan dat hun ramen werden dichtgezet, maar [appellanten] c.s. gingen in hoger beroep. In het hoger beroep heeft het hof [geïntimeerde] opgedragen nader onderzoek te doen naar de eigendomssituatie van de ramen en de afspraken met de Vereniging van Eigenaren (VvE).
Volgens de documenten waren de ramen aanvankelijk gemeenschappelijk eigendom van de VvE, maar na een aanpassing van het splitsingsreglement in 2003, bleken de ramen exclusief eigendom van [appellanten] c.s. te zijn. Daarnaast had [geïntimeerde] in 2023 een overeenkomst met de VvE gesloten waarin de VvE bezwaren introk tegen de bouwplannen van [geïntimeerde]. Deze overeenkomst bevatte ook afspraken over compensatie voor de verlies van licht en zicht, te betalen aan de appartementseigenaren wiens ramen zouden worden dichtgezet.
Tijdens de procedure stelde [appellanten] c.s. dat [geïntimeerde] geen belang had bij de vorderingen omdat er nog geen onherroepelijke omgevingsvergunning was voor het bouwproject. Het hof oordeelde echter dat [geïntimeerde] belang had bij het realiseren van haar bouwplannen zonder juridische belemmeringen.
Een ander punt van discussie was of [appellanten] c.s. recht hadden op uitzicht vanuit hun ramen. De ramen bevonden zich op minder dan twee meter van de erfgrens en boden uitzicht op het perceel van [geïntimeerde], wat in strijd was met artikel 5:50 BW. [geïntimeerde] had tijdig bezwaar gemaakt tegen deze uitzichtmogelijkheid.
De beslissing van de rechtbank
Het hof oordeelde dat de ramen in kwestie niet onrechtmatig waren zolang ze geen uitzicht meer boden, bijvoorbeeld door het gebruik van ondoorzichtig glas. Ook concludeerde het hof dat het dichtzetten van de ramen geen onrechtmatige hinder opleverde voor [appellanten] c.s., mits [geïntimeerde] de compensatie van € 5.000 betaalde. Deze compensatie was bedoeld voor het verlies aan licht en zicht veroorzaakt door het dichtzetten van de ramen.
Het hof benadrukte dat bij de beoordeling van hinder de aard, ernst, duur en de omstandigheden van het geval moeten worden meegewogen. [geïntimeerde] had gesteld dat het ter plaatse geldende bestemmingsplan bebouwing tot de erfgrens toestond, maar het hof achtte deze stelling niet voldoende om hinder in zijn algemeenheid uit te sluiten.
Het hof stelde dat de door [geïntimeerde] aangevoerde belangen bij de bouw van het appartementencomplex, waaronder het gevaar voor het gehele project bij weigering van het dichtzetten van de ramen, voldoende zwaar wogen. Daarnaast bleek uit de overeenkomst dat er maatregelen waren getroffen die de gevolgen van het dichtzetten van de ramen, zoals een lichtkoker, zouden verzachten.
Het hof bekrachtigde uiteindelijk het vonnis van de rechtbank, maar voegde eraan toe dat [geïntimeerde] de compensatie van € 5.000 aan [appellanten] c.s. moest betalen voordat de bouw kon beginnen. De proceskosten in hoger beroep werden gecompenseerd, wat betekent dat beide partijen hun eigen kosten moesten dragen.
Deze uitspraak benadrukt het belang van een goede afweging van belangen en compensatie bij bouwprojecten die invloed hebben op naburige eigendommen, en biedt inzicht in hoe het Nederlandse recht dergelijke conflicten benadert.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
