De zaak in het kort
In deze zaak bij het Gerechtshof Den Haag draait het om een conflict tussen Marcan Vastgoed B.V. en de Vereniging van Eigenaars (VvE) van een gebouw waarin Marcan eigenaar is van een winkelstrip. De centrale vraag is of er een overeenkomst is gesloten tussen Marcan en de VvE over de verdeling van kosten voor funderingsherstel. De VvE beweert dat er een overeenkomst is, terwijl Marcan dit betwist. Het hof moet oordelen of er een geldige overeenkomst bestaat en hoe de kosten voor de werkzaamheden verdeeld moeten worden.
Het verloop van het proces en de feiten
Marcan Vastgoed B.V. is sinds december 2018 eigenaar van de winkelstrip in een gebouw dat uit 40 appartementen bestaat. De funderingen van het gebouw behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten, en wijzigingen daaraan vereisen toestemming van de VvE. De winkelstrip ondervindt problemen met verzakking en scheurvorming door funderingspalen met onvoldoende draagkracht. Onderzoeken van verschillende adviesbureaus hebben geadviseerd tot funderingsherstel. Desondanks was de VvE van mening dat er geen directe noodzaak was voor herstel en gaf Marcan geen toestemming om de werkzaamheden uit te voeren.
Na onderhandelingen tussen Marcan en een door de VvE opgerichte task force, werd een conceptovereenkomst opgesteld waarin Marcan 62,5% van de kosten zou dragen en de VvE 37,5%. Echter, Marcan trok zich terug voordat de overeenkomst formeel door de VvE-vergadering werd bekrachtigd. Ondanks het terugtrekken van Marcan, stemde de VvE-vergadering in met het voorstel, en Marcan begon de werkzaamheden direct na de stemming.
Marcan heeft vervolgens de rechtbank verzocht om de besluiten van de VvE nietig te verklaren, met name wat betreft de kostenverdeling en de verplichting tot het verstrekken van een lening aan de VvE. De rechtbank wees de verzoeken van Marcan af, waarna zij in hoger beroep ging.
De beslissing van de rechtbank
In hoger beroep voert Marcan verschillende grieven aan tegen de beslissing van de rechtbank, waaronder de geldigheid van de overeenkomst en de verdeling van de kosten. Het hof oordeelt dat er inderdaad een overeenkomst onder opschortende voorwaarde tot stand is gekomen, die bekrachtigd werd door de VvE-vergadering. Hierdoor is de overeenkomst geldig en moet Marcan 62,5% van de kosten dragen. Het hof benadrukt dat de task force, hoewel formeel niet bevoegd, namens de VvE onderhandelde en dat de ledenvergadering de gemaakte afspraken bekrachtigde.
Het hof wijst ook de stelling van Marcan af dat zij als lid van de VvE niet zou hoeven bijdragen aan de 37,5% van de kosten die de VvE moet dragen. Het hof legt uit dat de overeenkomst duidelijk aangeeft dat de VvE als geheel verantwoordelijk is voor deze kosten, inclusief Marcan als lid.
Daarnaast concludeert het hof dat het besluit van 28 oktober 2020 niet nietig of vernietigbaar is. Het besluit is niet in strijd met de wet of de splitsingsakte en is tot stand gekomen in overeenstemming met de redelijke en billijke maatstaven. Het hof bekrachtigt de beschikking van de rechtbank en veroordeelt Marcan in de proceskosten van het hoger beroep.
Tot slot merkt het hof op dat als de overeenkomst ongeldig zou zijn, Marcan zonder toestemming van de VvE wijzigingen aan de fundering zou hebben aangebracht, waardoor er geen basis zou zijn om de kosten op de VvE te verhalen. Marcan zou bij een dergelijke uitkomst geen belang hebben en zou deze niet moeten nastreven.
Met deze uitspraak bevestigt het hof dat de afspraken en de verdeling van de kosten zoals overeengekomen tussen Marcan en de VvE rechtsgeldig zijn en dat Marcan verantwoordelijk blijft voor het grootste deel van de kosten van het funderingsherstel.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
