De zaak in het kort
In deze zaak draait het om een geschil tussen Marcan Vastgoed B.V. en de Vereniging van Eigenaars (VvE) over wie verantwoordelijk is voor de kosten van funderingsherstel aan een gebouw dat zij gezamenlijk bezitten. Marcan, eigenaar van de winkelstrip op de begane grond, betwist dat er een overeenkomst is gesloten waarin is bepaald hoe de kosten voor het funderingsherstel verdeeld moeten worden tussen haar en de VvE. De VvE beweert dat een dergelijke overeenkomst wel degelijk tot stand is gekomen. Het gerechtshof Den Haag moet beslissen of er een overeenkomst is gesloten en hoe de kosten verdeeld moeten worden.
Het verloop van het proces en de feiten
De VvE is de vereniging van eigenaren van een gebouw bestaande uit 40 appartementen en bedrijfsruimten. Marcan is sinds 2018 eigenaar van de winkelstrip op de begane grond. Volgens de splitsingsakte behoren de funderingen tot de gemeenschappelijke delen en moeten eigenaren bijdragen aan het onderhoud in overeenstemming met hun aandeel. Een aanbouw aan de winkelstrip is verzakt, en rapporten van Royal Haskoning DHV en BOAG suggereren dat funderingsherstel noodzakelijk is. Marcan heeft daarop een vergunning aangevraagd en offertes opgevraagd voor funderingsherstel.
De VvE heeft in een vergadering in september 2020 besloten dat er geen noodzaak is om de fundering op korte termijn te herstellen en niet in te stemmen met de door Marcan gewenste werkzaamheden. Ondanks dit besluit heeft Marcan in overleg met de VvE een task force opgericht om een kostenverdeling voor het herstel te bespreken. Uiteindelijk is er een akkoord bereikt over een kostenverdeling waarbij Marcan 62,5% van de kosten zou dragen en de VvE 37,5%. Dit akkoord is echter niet formeel bekrachtigd door de VvE, wat Marcan betwist.
Marcan heeft bij de rechtbank Rotterdam verzocht om de besluiten van de VvE nietig te verklaren en een vervangende machtiging te krijgen voor het uitvoeren van het funderingsherstel. De rechtbank wees de verzoeken van Marcan af, wat leidde tot hoger beroep.
De beslissing van de rechtbank
Het gerechtshof beoordeelt of er sprake is van een overeenkomst tussen Marcan en de VvE onder een opschortende voorwaarde, namelijk de goedkeuring door de ledenvergadering van de VvE. Het hof stelt vast dat de task force, hoewel niet formeel bevoegd, namens de VvE heeft onderhandeld en dat er overeenstemming was over een kostenverdeling die aan de vergadering werd voorgelegd.
Het hof oordeelt dat Marcan haar aanbod niet kon intrekken omdat het al onder de opschortende voorwaarde was aanvaard. De vergadering heeft op 28 oktober 2020 met de overeenkomst ingestemd, waarmee de opschortende voorwaarde is vervuld, en de overeenkomst werking heeft gekregen. Marcan moet daarom bijdragen aan het funderingsherstel zoals overeengekomen.
Daarnaast overweegt het hof dat het besluit van 28 oktober 2020 niet nietig of vernietigbaar is. Het beroep van Marcan op de splitsingsakte kan niet slagen omdat zij zelf heeft ingestemd met een afwijkende kostenverdeling. Ook de stelling dat er een wilsgebrek was, wordt door het hof niet behandeld, omdat Marcan dit wil aanvoeren in een aparte bodemprocedure. Het besluit van 14 september 2020 heeft geen belang meer nu het besluit van 28 oktober 2020 in stand blijft.
Het hof concludeert dat het hoger beroep van Marcan niet slaagt en bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter. Marcan wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het hof ziet geen grond voor misbruik van procesrecht door Marcan, waardoor de vordering van de VvE tot vergoeding van reële proceskosten afwijst.
In essentie bevestigt het hof dat de VvE gerechtigd was om het herstelplan goed te keuren en dat de gemaakte afspraken voor de kostenverdeling bindend zijn, waarbij Marcan de meerderheid van de kosten op zich moet nemen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
