De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om een conflict tussen [appellant] en zijn buren, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2], over het gebruik van een oprit die toegang biedt tot de kelder van [appellant]’s bedrijfsruimte. [appellant] beweert dat hij via verjaring een erfdienstbaarheid heeft verkregen, waardoor hij het recht heeft om onbelemmerd gebruik te maken van de oprit. De rechtbank heeft echter geoordeeld dat er geen sprake is van verkrijgende verjaring en dat de buren niet onrechtmatig handelen door de toegang te beperken. Het gerechtshof heeft dit vonnis bekrachtigd.
Het verloop van het proces en de feiten
Het geschil begon met een dagvaarding van [appellant] die in hoger beroep kwam tegen een vonnis van de rechtbank Den Haag uit april 2023. In de kern ging het om de vraag of [appellant] door verkrijgende verjaring een erfdienstbaarheid had verkregen op de oprit van zijn buren, waardoor hij toegang zou hebben tot zijn kelder en bedrijfsruimte. De oprit en de bedrijfsruimte maakten ooit deel uit van hetzelfde perceel, maar werden in 2006 gesplitst. Sindsdien hebben verschillende eigendomsoverdrachten plaatsgevonden, wat de situatie complex maakte.
[appellant] heeft zijn bedrijfsruimte en de bijbehorende kelder in 2015 gekocht en beweerde dat hij sinds die tijd onbelemmerd gebruik kon maken van de oprit. Er was echter geen akte van vestiging van een erfdienstbaarheid. De buren sloten uiteindelijk de toegang tot de oprit af met een hek, wat leidde tot het geschil. [appellant] stelde dat de buren onrechtmatig handelden door hem de toegang tot de oprit te ontzeggen en vorderde dat zijn recht van overpad werd erkend.
Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep werden verschillende documenten en verklaringen overlegd. [appellant] en zijn advocaat probeerden aan te tonen dat er sprake was van een recht van erfdienstbaarheid als gevolg van verkrijgende verjaring. [geïntimeerden] bestreden deze claim en beweerden dat er geen sprake was van een dergelijke erfdienstbaarheid en dat [appellant] slechts een persoonlijk gebruiksrecht had, dat niet automatisch overging op nieuwe eigenaren.
De beslissing van de rechtbank
Het hof oordeelde dat aan de vereisten voor verkrijgende verjaring niet was voldaan. Om een recht van erfdienstbaarheid door verjaring te verkrijgen, moet er sprake zijn van onafgebroken bezit gedurende tien jaar door een bezitter te goeder trouw. Het hof vond dat [appellant] niet te goeder trouw was, omdat hij had kunnen weten dat er geen erfdienstbaarheid was gevestigd als hij de openbare registers had geraadpleegd. De inschrijving van een erfdienstbaarheid in de openbare registers ontbrak, en er was geen bewijs dat de eerdere eigenaren van plan waren een erfdienstbaarheid te vestigen.
Daarnaast oordeelde het hof dat er geen sprake was van onafgebroken bezit van de erfdienstbaarheid, aangezien [appellant] slechts een gebruiksrecht had dat door eerdere eigenaren werd toegestaan of gedoogd, maar dat niet leidde tot bezit van een erfdienstbaarheid.
De stelling van [appellant] dat [geïntimeerden] onrechtmatig handelden door de toegang tot de oprit te ontzeggen, werd eveneens verworpen. Het hof vond dat er geen bewijs was van een bestaande afspraak die [geïntimeerden] zou binden, en dat [geïntimeerden] bereid waren in redelijkheid afspraken te maken over het gebruik van de oprit.
Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank Den Haag en veroordeelde [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep. De totale proceskosten aan de zijde van [geïntimeerden] werden begroot op €3.522,85. Het hof verklaarde het arrest uitvoerbaar bij voorraad en wees alle verdere vorderingen van [appellant] af.
Deze uitspraak benadrukt het belang van duidelijke juridische afspraken en de noodzaak om openbare registers te raadplegen bij het beoordelen van eigendomsrechten en erfdienstbaarheden. Het ontbreken van een notariële akte of expliciete overeenkomst kan leiden tot verlies van vermeende rechten, zoals in het geval van [appellant].
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
