De zaak in het kort
In een belastingrechtelijke kwestie betreffende de vaststelling van de WOZ-waarde van een bovenwoning in [woonplaats], heeft het gerechtshof Den Haag op 9 december 2025 een uitspraak gedaan. De belanghebbende, eigenaar van de bovenwoning, had bezwaar aangetekend tegen de door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland vastgestelde waarde van € 247.000 voor het kalenderjaar 2023. Zowel de rechtbank als het gerechtshof oordeelden dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft kunnen maken, en ook de belanghebbende slaagde er niet in om met voldoende bewijs voor zijn bepleite waarde van € 130.000 te komen. Uiteindelijk heeft het hof de waarde in goede justitie vastgesteld op € 200.000.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een beschikking van de heffingsambtenaar die de WOZ-waarde van de bovenwoning op 1 januari 2022 vaststelde op € 247.000. Hiertegen maakte de belanghebbende bezwaar, dat werd afgewezen, waarna hij beroep instelde bij de rechtbank Den Haag. De rechtbank verklaarde het beroep gegrond, vernietigde de uitspraak op bezwaar, en stelde de WOZ-waarde bij op € 226.000. De belanghebbende ging in hoger beroep omdat hij vond dat de waarde nog steeds te hoog was vastgesteld.
De bovenwoning betreft een tweekamerappartement met een zolderruimte en diverse bijgebouwen, uit 1949, met een gebruiksoppervlakte van 102 m². De woning is verhuurd en verkeert volgens de belanghebbende in een erbarmelijke staat, met aanzienlijke renovatiebehoeften die hij op € 131.722 heeft begroot. De belanghebbende vond dat deze kosten op de WOZ-waarde in mindering moesten worden gebracht.
Tijdens de zitting op 29 oktober 2025 in het hof werd ook een vergelijkbare zaak behandeld betreffende een andere onroerende zaak van de belanghebbende. De heffingsambtenaar beriep zich op een matrix van vergelijkbare objecten om de vastgestelde waarde te onderbouwen, maar gaf in een compromisvoorstel toe dat de waarde wellicht te hoog was vastgesteld. Belanghebbende wees dit voorstel af.
De beslissing van de rechtbank.
De rechtbank oordeelde dat geen van de partijen erin geslaagd was de door hen bepleite waarde aannemelijk te maken. Hoewel de heffingsambtenaar een matrix met vergelijkbare woningen presenteerde, achtte de rechtbank dit onvoldoende. De door de belanghebbende bepleite waarde van € 150.000 werd evenmin aannemelijk geacht omdat deze niet goed onderbouwd was. Uiteindelijk stelde de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 226.000 en verminderde de aanslag dienovereenkomstig.
In hoger beroep stelde het hof vast dat de heffingsambtenaar geen hoger beroep had ingesteld en dat de bewijslast daarmee op de belanghebbende rustte om de door hem verdedigde waarde van € 130.000 aannemelijk te maken. De belanghebbende slaagde hier niet in, voornamelijk omdat zijn berekeningen en vergelijkingen niet op daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen gebaseerd waren en de renovatiekosten deels op verouderde offertes waren gestoeld.
Het hof oordeelde dat de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar niet geschikt waren voor een betrouwbare waardevaststelling vanwege significante verschillen in luxe, uitstraling en onderhoudstoestand. Gezien deze omstandigheden stelde het hof de waarde van de bovenwoning in goede justitie vast op € 200.000.
Het hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank, behoudens de vergoeding van het griffierecht, en gelastte de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 143 aan de belanghebbende te vergoeden. Beide partijen kunnen tegen deze uitspraak binnen zes weken beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
