De zaak in het kort
In deze zaak ging het om de vaststelling van de waarde van een bovenwoning in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland had de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 247.000. De eigenaar van de woning, de belanghebbende, was het hier niet mee eens en stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld, mede vanwege de slechte staat van onderhoud van de woning. De rechtbank verlaagde de vastgestelde waarde naar € 226.000, maar ook hiertegen ging de belanghebbende in hoger beroep. Het Gerechtshof Den Haag heeft uiteindelijk de waarde van de woning opnieuw beoordeeld en vastgesteld op € 200.000.
Het verloop van het proces en de feiten
De heffingsambtenaar had op 1 januari 2022 de waarde van de bovenwoning, gelegen aan [adres 1] in [woonplaats], voor het kalenderjaar 2023 bepaald op € 247.000. De bovenwoning is een tweekamerappartement met een zolderruimte, twee dakkapellen en een aangebouwde berging en wordt verhuurd door de eigenaar. De belanghebbende maakte bezwaar tegen deze waarde, maar dit werd door de heffingsambtenaar afgewezen. Hierop volgde een beroep bij de rechtbank, die het beroep gegrond verklaarde en de waarde verlaagde naar € 226.000.
Tijdens de rechtszaak presenteerde de heffingsambtenaar een matrix met vergelijkbare woningen om de vastgestelde waarde te onderbouwen. De rechtbank oordeelde echter dat de heffingsambtenaar niet voldoende bewijs had geleverd dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. Ook de belanghebbende slaagde er niet in om een lagere waarde aannemelijk te maken. In plaats daarvan stelde de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 226.000, rekening houdend met alle omstandigheden.
De belanghebbende was het ook met deze uitspraak niet eens en ging in hoger beroep bij het Gerechtshof Den Haag. De belanghebbende bepleitte een waarde van € 130.000, onder andere op basis van de slechte staat van onderhoud van de woning. De belanghebbende gaf aan dat de woning sinds de bouw in 1931 niet gerenoveerd was en wees op diverse gebreken zoals verouderde leidingen, schimmelvorming en houtrot. Hij stelde dat de renovatiekosten € 131.722 zouden bedragen.
De heffingsambtenaar bleef van mening dat de door de rechtbank vastgestelde waarde niet te hoog was en stelde dat in de matrix al rekening was gehouden met de staat van de woning. De heffingsambtenaar voerde aan dat de vergelijkingsobjecten relevant waren voor de waardebepaling en dat de matrix een objectieve basis vormde voor de vastgestelde waarde.
De beslissing van de rechtbank
Het Gerechtshof Den Haag oordeelde dat geen van beide partijen erin was geslaagd om de door hen bepleite waarde aannemelijk te maken. De belanghebbende had zijn stelling dat de waarde € 130.000 zou moeten zijn onvoldoende onderbouwd, onder andere door gebruik te maken van gedateerde offertes en schattingen zonder gedegen cijfermatige onderbouwing. De vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar werden aangedragen werden door het hof als onvoldoende vergelijkbaar beschouwd, met name vanwege verschillen in uitstraling, luxe, en onderhoudstoestand.
Uiteindelijk bepaalde het hof de waarde van de bovenwoning op de waardepeildatum in goede justitie op € 200.000. Het hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van het griffierecht, en verlaagde de aanslag overeenkomstig. De griffierechten die de belanghebbende had betaald voor het hoger beroep werden door de heffingsambtenaar vergoed.
Deze uitspraak toont het belang aan van een gedegen onderbouwing bij het aanvechten van WOZ-beschikkingen, zowel voor de belanghebbende als de heffingsambtenaar. Het hof benadrukte dat voor het vaststellen van de waarde objectieve en actuele gegevens essentieel zijn, en dat verouderde of schatmatige gegevens niet voldoende zijn voor een succesvolle herziening van de WOZ-waarde. De belanghebbende kan nu nog in cassatie gaan bij de Hoge Raad als hij de beslissing van het hof wenst aan te vechten.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
