De zaak in het kort
In deze zaak draait het om de vraag of de appellanten, eigenaren van een appartement en lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE), hun maandelijkse VvE-bijdragen mogen opschorten totdat de VvE bepaalde lekkages verhelpt en de door hen geleden schade vergoedt. De kantonrechter had eerder geoordeeld dat de appellanten de achterstallige VvE-bijdragen zonder verrekening moeten betalen. De rechtbank oordeelde dat de appellanten de formele procedure voor appartementseigenaren moeten volgen om de VvE tot het verrichten van werkzaamheden te bewegen. Het hof heeft deze beslissing in hoger beroep bekrachtigd.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure in hoger beroep begon met een dagvaarding op 15 maart 2024, waarin de appellanten in beroep gingen tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 15 december 2023. Tegen de VvE werd verstek verleend daar zij niet verscheen.
De appellanten zijn eigenaar van een appartement en dus van rechtswege lid van de VvE, waarvoor zij maandelijks bijdragen moeten betalen. Sinds 2017 hebben zij meerdere malen geklaagd over lekkages op de galerij van het appartementencomplex. Er zijn e-mails en correspondentie tussen de appellanten en de VvE waaruit blijkt dat offertes voor reparaties werden besproken, maar dat grootschalige renovatie niet werd goedgekeurd door de ledenvergadering van de VvE. Ondanks enkele herstelwerkzaamheden bleven de appellanten klagen over aanhoudende lekkages en de daaruit voortvloeiende schade aan hun eigendommen, zoals hun tuinmeubels, scooter en tegels. Ze besloten hun VvE-bijdragen op te schorten totdat de lekkages volledig waren verholpen en de schade was vergoed.
De VvE dagvaardde de appellanten om hen te dwingen de achterstallige bijdragen te betalen, terwijl de appellanten in reconventie eisten dat de VvE de noodzakelijke herstelwerkzaamheden zou uitvoeren en dat de VvE hen schadeloos zou stellen.
De beslissing van de rechtbank
In eerste aanleg oordeelde de kantonrechter dat de appellanten geen opeisbare vordering op de VvE hadden en dus hun betalingsverplichting niet konden opschorten of verrekenen. Voor herstelwerkzaamheden moesten zij andere wegen bewandelen, zoals het agenderen van het onderwerp tijdens een ledenvergadering van de VvE. De kantonrechter vond ook dat de appellanten onvoldoende hadden aangetoond dat de VvE aansprakelijk was voor de schade die zij claimden.
In hoger beroep hield het hof de beslissing van de kantonrechter in stand. Het hof wees erop dat de appellanten de wettelijke procedures voor appartementseigenaren niet hadden gevolgd om de VvE tot actie te dwingen. Ze hadden bijvoorbeeld een verzoek tot vernietiging van een VvE-besluit kunnen indienen bij de rechter of een machtiging kunnen vragen om de werkzaamheden zelf uit te voeren. Deze wegen hadden ze echter niet bewandeld. Bovendien was niet voldoende aangetoond dat de schade aan hun eigendommen direct door de VvE’s nalatigheid was veroorzaakt. De appellanten hadden ook geen bewijzen zoals aankoopfacturen overgelegd om de hoogte van hun schadeclaim te onderbouwen.
Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter en veroordeelde de appellanten in de kosten van het hoger beroep, zij het dat deze kosten op nihil werden begroot omdat de VvE niet was verschenen. Het hof wees ook de eis tot een vervangende machtiging af, omdat deze niet tijdig bij exploot aan de VvE was kenbaar gemaakt.
De uitspraak benadrukt de noodzaak voor appartementseigenaren om de juiste juridische procedures te volgen wanneer zij menen dat hun VvE tekortschiet in haar verplichtingen. Het hof onderstreept dat opschorting van VvE-bijdragen niet gerechtvaardigd is zonder dat een formele vordering op de VvE bestaat, en dat bewoners de geboden juridische wegen moeten benutten om hun belangen af te dwingen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
