De zaak in het kort
In deze zaak heeft [appellant], de eigenaar van een pand in Rotterdam, een overeenkomst gesloten met Rotterdamse Grond B.V. (RG) en De Vijverborgh Beheer B.V. voor de herontwikkeling van zijn pand. Eerdere procedures hadden vastgesteld dat RG c.s. wanprestatie had gepleegd, wat leidde tot de ontbinding van de overeenkomst. In deze schadestaatprocedure vordert [appellant] een schadevergoeding. Zowel de rechtbank als het gerechtshof Den Haag hebben echter geoordeeld dat [appellant] geen schade heeft geleden.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een dagvaarding in hoger beroep op 20 maart 2023, waarin [appellant] het niet eens was met een eerdere uitspraak van de rechtbank Rotterdam van december 2022. De zaak betrof een ontwikkelingsovereenkomst uit 2017 tussen [appellant] en RG c.s. voor de herontwikkeling van een pand. De overeenkomst voorzag in de verkoop van verschillende appartementen binnen het pand na het verkrijgen van de benodigde vergunningen en de realisatie van de splitsing van het pand. Vanwege het uitblijven van de nodige vergunningen en andere meningsverschillen, beëindigde [appellant] de samenwerking in mei 2019.
De rechtbank Rotterdam had in een eerdere procedure op 1 april 2020 geoordeeld dat de overeenkomst ontbonden moest worden wegens wanprestatie door RG c.s., omdat zij de waarborgsom niet hadden voldaan. RG c.s. ging in hoger beroep tegen deze uitspraak, maar het gerechtshof Den Haag bekrachtigde de beslissing van de rechtbank. Vervolgens startte [appellant] een schadestaatprocedure bij de rechtbank, waarin hij vergoeding van diverse schadeposten eiste, waaronder gederfde huurinkomsten en kosten gemaakt voor de verbouwing.
In hoger beroep vorderde [appellant] in totaal vier schadeposten: gederfde huurinkomsten, uitgaven die hun nut hadden verloren, het verschil tussen de waarde van het pand bij correcte nakoming en de noodgedwongen verkoopwaarde, en vaste lasten. Hij stelde dat hij door de wanprestatie van RG c.s. en de daaropvolgende ontbinding van de overeenkomst financiële schade had geleden.
De beslissing van de rechtbank.
Het gerechtshof Den Haag heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en geoordeeld dat hij geen schade had geleden door de ontbinding van de overeenkomst. Het hof benadrukte dat de schade moet worden vastgesteld door de vermogenssituatie van [appellant] bij volledige uitvoering van de overeenkomst te vergelijken met zijn situatie na de ontbinding en eventuele restitutieverplichtingen. Uit deze vergelijking bleek dat [appellant] geen financieel nadeel had ondervonden.
Het hof stelde dat de waarde van de appartementen na de ontbinding hoger was dan de overeengekomen verkoopprijs, wat betekende dat [appellant] geen financieel verlies had geleden. Het taxatierapport dat [appellant] had ingediend, toonde aan dat de waarde van de appartementen hoger was dan de afgesproken verkoopprijs, zelfs zonder de geplande verbouwingen. Bovendien had [appellant] het pand uiteindelijk verkocht voor een bedrag dat hoger was dan de som die hij zou hebben ontvangen bij uitvoering van de overeenkomst.
Met betrekking tot de specifieke schadeposten oordeelde het hof als volgt:
– **Gederfde huurinkomsten**: Het hof vond dat de inkomstenderving niet kon worden aangemerkt als schade die was veroorzaakt door de ontbinding. Het niet ontvangen van huurinkomsten was het gevolg van de keuze van [appellant] om de huurovereenkomsten op te zeggen in het kader van de ontwikkelingsovereenkomst.
– **Uitgaven voor verbouwing**: Het hof oordeelde dat [appellant] onvoldoende had aangetoond dat de gemaakte kosten niet ten goede waren gekomen aan de waarde van het pand.
– **Verschil in koopprijs**: De vordering werd afgewezen omdat de uiteindelijke verkoopprijs van het pand aan een derde partij in 2023 hoger was dan de waarde van de appartementen onder de oorspronkelijke overeenkomst.
– **Vaste lasten**: Het hof vond dat [appellant] onvoldoende had aangetoond wanneer de levering van de appartementen zonder de ontbinding had plaatsgevonden en dat het niet aannemelijk was dat de ontbinding tot extra lasten had geleid.
Het hof concludeerde dat er geen concrete schade was geleden door de wanprestatie van RG c.s. en de daaropvolgende ontbinding van de overeenkomst. Daarom werden de vorderingen van [appellant] afgewezen, en werd hij veroordeeld in de proceskosten van RG c.s. in hoger beroep. Het vonnis van de rechtbank Rotterdam werd bekrachtigd.
Deze zaak benadrukt het belang van een duidelijke vermogensvergelijking bij het vaststellen van schade in een schadestaatprocedure en illustreert hoe een hogere verkoopwaarde kan leiden tot de conclusie dat er geen financiële schade is geleden, ondanks eerdere contractuele tekortkomingen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
