De zaak in het kort
In dit geval is er sprake van een conflict tussen een vereniging van eigenaars (VvE) en de eigenaars van een appartement, aangeduid als [verweerders], over wie verantwoordelijk is voor de kosten van het repareren van condensvorming in de dubbele beglazing van hun appartement. [Verweerders] zijn van mening dat de VvE verantwoordelijk is voor de reparatiekosten op basis van de splitsingsakte, terwijl de VvE van mening is dat het hier om ‘glasschade’ gaat die voor rekening van [verweerders] zelf komt. De kantonrechter heeft de vordering van [verweerders] toegewezen en het gerechtshof Den Haag heeft deze beslissing in hoger beroep bevestigd.
Het verloop van het proces en de feiten
[Verweerders] zijn eigenaars van een appartement en leden van de VvE. Zij hebben last van condensvorming in de dubbele beglazing van hun appartement. Op 26 februari 2021 dienden zij een reparatieverzoek in bij Twinss VvE Beheer B.V., de beheerder van de VvE. Twinss liet hen weten dat een lek glas niet gedekt wordt door de glasverzekering en dat [verweerders] zelf voor vervanging moeten zorgen. [Verweerders] gingen hier niet mee akkoord en er volgde een overleg. Glasservice Emmery B.V. bracht een offerte uit voor vervanging van het glas, maar de verzekeraar, Centraal Beheer, dekte de schade niet omdat het glas ouder was dan tien jaar.
[Verweerders] vroegen vervolgens het bestuur van de VvE om de situatie opnieuw te beoordelen. Het bestuur weigerde de kosten te dekken, met als argument dat de splitsingsakte bepaalt dat glasschade in of aan een privé-gedeelte voor rekening van de eigenaars komt, tenzij er een verzekering is. Als reactie hierop verzochten [verweerders] de kantonrechter om een machtiging om de reparatie uit te laten voeren op kosten van de VvE. De kantonrechter gaf hieraan gehoor en veroordeelde de VvE in de proceskosten.
De VvE ging in hoger beroep met als argument dat de kosten voor de vervanging voor rekening van [verweerders] zijn, omdat het om glasschade gaat zoals omschreven in artikel 18 lid 6 van de splitsingsakte. Ze vond dat de kantonrechter de machtiging niet had mogen afgeven.
De beslissing van de rechtbank
In hoger beroep oordeelde het gerechtshof dat de VvE niet aannemelijk had gemaakt dat de condensvorming het gevolg was van een plotselinge, van buitenaf komende gebeurtenis, wat vereist zou zijn om als ‘glasschade’ te kwalificeren. In plaats daarvan was het waarschijnlijker dat de condensvorming het gevolg was van een langzaam manifesterend gebrek of slijtage aan de randafdichting van de beglazing. De verklaring van Glasservice Emmery ondersteunde dit standpunt en gaf aan dat er geen zichtbare breuk of scheur in het glas was, maar dat de condensvorming het gevolg was van een mogelijk productie- of montagefout.
Het hof concludeerde dat de kosten voor het onderhoud, herstel of vernieuwing van gemeenschappelijke zaken, zoals de dubbele beglazing, voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. Dit betekent dat de VvE ten onrechte de toestemming voor de reparatie had geweigerd. Het hof bekrachtigde de uitspraak van de kantonrechter en veroordeelde de VvE in de kosten van de hoger beroepsprocedure, inclusief het griffierecht en het salaris van de advocaat van [verweerders].
Het hof wees het bewijsaanbod van de VvE af omdat er geen feiten waren die tot een ander oordeel konden leiden. Het hof bekrachtigde de beschikking van de kantonrechter van 24 februari 2023 en veroordeelde de VvE in de kosten van de procedure in hoger beroep, begroot op € 2.949,-. De VvE diende deze kosten binnen veertien dagen te voldoen, anders zou er een extra nasalaris en de kosten van betekening verschuldigd zijn.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
