De zaak in het kort
In een hoger beroep bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch is een geschil behandeld tussen kopers van een appartement en de verkopers. De kern van de zaak betreft de schending van de mededelingsplicht door de verkopers. Zij hebben nagelaten de kopers te informeren over een belangrijke financiële verplichting met betrekking tot de lift van het appartementencomplex. Deze verplichting was ontstaan door een eerder besluit van de Vereniging van Eigenaren (VvE) om geen reserveringen te maken voor de vervanging van de liftinstallatie. Het hof oordeelde dat de verkopers tekort waren geschoten in hun verplichtingen en veroordeelde hen tot het betalen van schadevergoeding aan de kopers.
Het verloop van het proces en de feiten
In september 2017 kochten de appellanten een appartement van de geïntimeerden. In de koopovereenkomst werd door de verkopers gegarandeerd dat er geen besluiten waren genomen door de Vereniging van Eigenaren (VvE) die zouden leiden tot een aanzienlijke verzwaring van de financiële verplichtingen voor de eigenaren. Echter, al in 2007 had de VvE besloten geen reserveringen te maken voor de kosten van de vervanging van de machinekamer en besturing van de lift, kosten die bij de eigenaren in rekening zouden worden gebracht wanneer deze vervanging noodzakelijk zou worden.
De verkopers hadden bij het afsluiten van de koopovereenkomst verzuimd de kopers te informeren over deze beslissing, hoewel zij hiervan op de hoogte waren. Het besluit van de VvE werd ook expliciet genoemd in een verslag van een VvE-vergadering in 2011, dat door één van de verkopers was opgesteld. Dit verslag vermeldde dat toekomstige kopers geïnformeerd moesten worden over de niet-gereserveerde kosten. Deze informatie werd evenwel niet aan de kopers verstrekt.
In 2022 werden de kopers geconfronteerd met een rekening voor de modernisering en revisie van de liftinstallatie. De totale kosten hiervoor bedroegen € 38.959,58, waarvan € 31.399,50 specifiek betrekking hadden op de niet-gereserveerde vervanging van de machinekamer en besturing. Voor de kopers betekende dit een onverwachte kostenpost van € 4.766,-.
De kopers startten een juridische procedure en vorderden een schadevergoeding van de verkopers. De rechtbank in eerste aanleg wees deze vordering af wegens onvoldoende onderbouwing. In hoger beroep wijzigden de kopers hun eis en onderbouwden hun schadeclaim met aanvullende documenten, waaronder relevante e-mails en facturen.
De beslissing van de rechtbank
Het gerechtshof oordeelde dat de verkopers de kopers hadden moeten informeren over het VvE-besluit uit 2007. Het hof stelde vast dat de verkopers in gebreke waren gebleven door de kopers niet te informeren over de latente verplichting die voortkwam uit het besluit van de VvE. Dit was een schending van de mededelingsplicht zoals vastgelegd in de koopovereenkomst.
Het hof wees erop dat de verkopers in artikel 13.3 van de koopovereenkomst hadden gegarandeerd dat er geen besluiten waren genomen door de VvE die zouden leiden tot een aanzienlijke verzwaring van financiële verplichtingen. Het nalaten om de kopers te informeren over het besluit van de VvE was dus een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst.
De verkopers waren hierdoor verplicht de schade van de kopers te vergoeden. Het gerechtshof achtte de door de kopers gevorderde € 4.766,- toewijsbaar, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 april 2022. Het hof wees ook de proceskosten toe aan de kopers, zowel voor de eerste aanleg als voor het hoger beroep.
Het hof verwierp het argument van de verkopers dat de kosten voornamelijk betrekking hadden op modernisering en dus niet geheel voor rekening van de huidige eigenaren zouden moeten komen. Het hof benadrukte dat de VvE het recht had de kosten te verdelen zoals zij deden, en dat de kopers gerechtigd waren om op die basis hun schadevergoeding te claimen.
In conclusie bevestigde het hof dat de verkopers tekort waren geschoten in hun contractuele verplichtingen en dat zij daarom aansprakelijk waren voor de geleden schade door de kopers. Het vonnis van de rechtbank in eerste aanleg werd vernietigd en de verkopers werden veroordeeld tot het betalen van de schadevergoeding en proceskosten aan de kopers. De veroordeling werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat deze onmiddellijk ten uitvoer kan worden gelegd, ook al zou er eventueel nog beroep worden aangetekend.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
