De zaak in het kort
In deze zaak speelt een conflict tussen de Vereniging van Eigenaren (VVE) van Marbella Estate en twee bewoners van het verkavelingsplan, hierna aangeduid als gedaagden. De kern van het geschil betreft de bouw van een carport door de gedaagden op hun perceel, zonder voorafgaande toestemming van de VVE. De VVE voert aan dat deze bouw in strijd is met de welstandsbepalingen die zijn opgenomen in de leveringsakte en het huishoudelijk reglement van de VVE. De VVE vordert de afbraak van de carport en de oplegging van een boete wegens schending van de overeengekomen verplichtingen.
Het verloop van het proces en de feiten
De gedaagden zijn sinds mei 2012 eigenaar van een perceel grond op Marbella Estate, waar specifieke welstandsbepalingen van toepassing zijn. Deze bepalingen, vastgelegd in hun leveringsakte, schrijven onder meer voor dat er geen constructies gebouwd mogen worden binnen vijf meter van de gemeenschappelijke weg zonder toestemming van de verkoper of de VVE. Ondanks deze bepalingen hebben de gedaagden een carport gebouwd aan de voorzijde van hun kavel, binnen de verboden zone van vijf meter vanaf de weg.
De VVE, die belast is met de handhaving van de welstandsbepalingen en het bevorderen van een uniforme uitstraling van het verkavelingsplan, heeft de gedaagden aangeschreven en gesommeerd om de carport af te breken. De gedaagden vroegen vervolgens toestemming voor de bouw, maar dit verzoek werd afgewezen door de VVE. Ondanks de afwijzing hebben de gedaagden een bouwvergunning voor de carport verkregen van de lokale autoriteiten. De VVE diende een bezwaar in tegen de bouwvergunning, maar dit werd ongegrond verklaard omdat de civiele afspraken tussen de partijen geen invloed hadden op de bouwvergunningsprocedure.
De VVE startte daarop een rechtszaak met de vordering om de gedaagden te bevelen de carport af te breken en hen een boete van NAf 50.000 op te leggen voor de overtreding van de welstandsbepalingen. De VVE argumenteert dat de carport het uniforme uiterlijk van het gebied schaadt en het woongenot van andere bewoners vermindert. Bovendien stelt de VVE dat dit leidt tot waardevermindering van de omliggende percelen.
De gedaagden verdedigen zich door te stellen dat de bouwvergunning hen het recht geeft om de carport te bouwen en dat de constructie een lichte en open structuur heeft, die het aanzicht van hun woning niet significant beïnvloedt. Ze wijzen ook op vermeende willekeur in de besluitvorming van de VVE, aangezien in andere gevallen wel toestemming is verleend.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank stelt vast dat de welstandsbepalingen in de leveringsakte van de gedaagden gelden als een derdenbeding ten behoeve van de andere eigenaren binnen Marbella Estate en de VVE. Dit geeft de VVE het recht om de naleving van deze bepalingen af te dwingen. Hoewel de gedaagden een bouwvergunning hebben, stelt de rechtbank dat dit de civielrechtelijke verplichtingen jegens de VVE niet opheft. De gedaagden hadden dus nog steeds toestemming van de VVE nodig voor de bouw van de carport.
De rechtbank oordeelt dat het verbod op bouw binnen vijf meter van de weg wel degelijk op de gedaagden van toepassing is, ook al staat dit niet expliciet in hun leveringsakte. De gedaagden werden immers via diverse communicatie door de VVE op de hoogte gebracht van deze beperking. De rechtbank vindt de uitleg van de welstandsbepalingen door de VVE redelijk en de noodzaak voor uniformiteit legitiem.
Verder oordeelt de rechtbank dat er geen sprake is van willekeur in de besluitvorming van de VVE. Hoewel er in het verleden onterecht toestemmingen zijn verleend, is dat niet structureel geweest en zijn er bij andere goedgekeurde gevallen specifieke omstandigheden die deze besluiten rechtvaardigen.
De rechtbank beveelt de gedaagden om de carport binnen een maand na betekening van het vonnis af te breken en het puin te verwijderen. De gevorderde dwangsom wordt niet toegewezen, aangezien de gedaagden al hebben aangegeven aan het bevel te zullen voldoen. Wel legt de rechtbank de boete van NAf 50.000 op, maar deze wordt alleen verschuldigd indien de gedaagden niet binnen de gestelde termijn aan het bevel voldoen.
Tot slot worden de gedaagden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van de VVE, begroot op NAf 4.059,64, inclusief rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis. De uitspraak is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat het vonnis direct ten uitvoer kan worden gelegd ondanks een eventueel hoger beroep.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
