De zaak in het kort
Bij de overdracht van een appartement op Sint Maarten heeft een notaris verzuimd een verklaring van de Vereniging van Eigenaren (VvE) bij de akte van levering te voegen. Deze verklaring had moeten vastleggen wat de verkoper nog aan de VvE verschuldigd was. Mede hierdoor heeft de notaris ook nagelaten de verschuldigde bedragen van de koopsom in depot te houden. De VvE vordert nu schadevergoeding van de notaris, omdat de vordering op de verkoper onverhaalbaar blijkt. De rechtbank oordeelt dat de notaris inderdaad onzorgvuldig heeft gehandeld en wijst de vordering van de VvE toe, maar voor een aanzienlijk lager bedrag dan oorspronkelijk gevorderd.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak begon met een inleidend verzoekschrift op 11 juni 2025, waarin de VvE een schadevergoeding eiste van de notaris voor het niet aanhechten van een verklaring aan de leveringsakte. Deze verklaring zou inzicht moeten bieden in de openstaande bedragen die de verkoper aan de VvE verschuldigd was. De mondelinge behandeling vond plaats op 7 januari 2026, waarbij beide partijen hun standpunten nader konden toelichten.
Het appartement in kwestie bevindt zich in “The Cliff at Cupecoy,” een condominium met een VvE die verantwoordelijk is voor het beheer van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimtes. De vorige eigenaar had het appartement overgedragen aan Sajoca Capital Inc. zonder de volgens de VvE verschuldigde bedragen te voldoen. Op de dag van de overdracht had de notaris de VvE gevraagd of er nog iets verschuldigd was. De VvE had binnen een half uur een verklaring gestuurd, die echter nooit aan de akte werd gehecht.
De VvE eiste een bedrag van USD 58.059,51 plus wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. De notaris voerde verweer met onder meer de stelling dat er geen wettelijke verplichting bestond om bedragen in te houden en dat er geen causaal verband was tussen haar handelen en de schade.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de VvE ontvankelijk was in haar vordering, mede omdat het bestuur van de VvE machtiging had verkregen om de procedure te voeren. Vervolgens werd gekeken naar de wettelijke verplichtingen van de notaris. Artikel 5:122 lid 5 BW verplicht de notaris om een verklaring van de VvE bij de akte van overdracht te voegen, wat in deze zaak niet was gebeurd.
Wat betreft de inhouding van bedragen op de koopsom, stelde de rechtbank dat er wel degelijk een zorgvuldigheidsnorm bestaat die inhoudt dat de notaris de op de verklaring vermelde bedragen had moeten inhouden. In dit geval waren er geen bijzondere omstandigheden die een afwijking van deze verplichting rechtvaardigden. Door het niet inhouden heeft de notaris onrechtmatig gehandeld jegens de VvE.
De schade die de VvE heeft geleden, bestond uit het niet kunnen verhalen van de verschuldigde bedragen op de vorige eigenaar, die inmiddels niet meer bereikbaar was. Echter, de rechtbank vond dat niet alle door de VvE opgevoerde bedragen onder artikel 5:122 lid 3 BW vielen. Alleen het bedrag van USD 19.332,50 voor gezamenlijke kosten zoals zwembadonderhoud en liftreparaties werd als schade erkend. Individuele verbruikskosten en kosten voor het opheffen van een beslag vielen daar niet onder.
De rechtbank veroordeelde de notaris tot betaling van USD 19.332,50 aan de VvE, vermeerderd met wettelijke rente. Ook moest de notaris de buitengerechtelijke incassokosten betalen, begroot op 1,5 punt van het liquidatietarief. De proceskosten werden gecompenseerd omdat de vordering van de VvE voor meer dan de helft was afgewezen. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
