De zaak in het kort
In deze juridische kwestie draait het om de interpretatie van de bestemming ‘particulier woongebruik’ zoals vastgelegd in de splitsingsakte van een appartementencomplex. De centrale vraag is of het verhuren van een appartement via platforms zoals Airbnb, waarbij kamers voor korte periodes aan derden worden aangeboden, kan worden beschouwd als in overeenstemming met de bestemming ‘particulier woongebruik’. De rechtbank en het hof oordeelden dat dit niet het geval is en dat kortstondige verhuur in strijd is met de bestemming. Het hof heeft dit oordeel bevestigd in hoger beroep. De zaak is in cassatie aanhangig gemaakt, waarbij de eigenaren betogen dat de interpretatie van de splitsingsakte te strikt is en dat er geen expliciete beperking in de akte is opgenomen die dergelijke verhuur verbiedt.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak begon toen de Vereniging van Eigenaars (VvE) van een appartementencomplex een juridische actie begon tegen De Paltz B.V. en [eiser 1], de gebruikers van een appartement in het complex. De VvE stelde dat het verhuren van een kamer aan toeristen via Airbnb in strijd was met de bestemming ‘particulier woongebruik’ zoals vastgelegd in de splitsingsakte. De Paltz B.V. is eigenaar van het appartementsrecht dat het exclusieve gebruik van een woning op de derde verdieping van het gebouw omvat. De splitsingsakte bepaalt dat de privégedeelten bedoeld zijn voor particulier woongebruik door de eigenaar/gebruiker en dat handel, nering of bedrijf daarin niet mogen worden uitgeoefend.
De Paltz B.V. had een vergunning van de gemeente Amsterdam voor een Bed & Breakfast, maar de VvE had geen toestemming gegeven voor het gebruik van het appartement als zodanig. De VvE waarschuwde De Paltz en [eiser 1] dat kortstondige verhuur in strijd was met de bestemming van de woning en dat zij zouden worden beboet als zij doorgingen met deze praktijk.
De rechtbank Amsterdam oordeelde dat het verhuren van een appartement voor minder dan een maand tegen betaling in strijd was met de bestemming ‘particulier woongebruik’. De rechtbank legde uit dat de term ‘particulier woongebruik’ een duurzaam verblijf veronderstelt en dat kortstondige verhuur niet aan deze voorwaarde voldoet. Het hof bekrachtigde dit oordeel in hoger beroep. De Paltz en [eiser 1] gingen daarop in cassatie.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank en het hof bepaalden dat de bestemming ‘particulier woongebruik’, zoals vastgelegd in de splitsingsakte, het kortstondig tegen betaling in gebruik geven van een appartement aan derden uitsluit. Beide instanties baseerden hun oordeel op de objectieve uitlegmaatstaf van de splitsingsakte, waarbij de bedoeling van diegenen die de akte hebben opgesteld centraal staat. Deze uitlegmaatstaf vereist dat de bestemming wordt afgeleid uit de bewoordingen van de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud ervan.
De rechtbank kwam tot de conclusie dat onder de bestemming ‘particulier woongebruik’ een duurzaam verblijf van de eigenaar of gebruiker van het appartement wordt verstaan, en dat kortstondige verhuur hier niet onder valt. Het hof bevestigde dit oordeel en benadrukte dat de bestemming niet zodanig kan worden geïnterpreteerd dat het gebruik van een appartement als een hotel of pension is toegestaan.
De cassatieklachten van De Paltz en [eiser 1] waren gebaseerd op de stelling dat de uitlegmaatstaf onjuist was toegepast en dat de beperking op kortstondige verhuur niet expliciet in de splitsingsakte is opgenomen. Zij betoogden dat de uitlegmaatstaf te strikt was en dat er sprake was van een inbreuk op hun eigendomsrechten. Het cassatiemiddel werd echter verworpen. De Hoge Raad oordeelde dat het hof de objectieve uitlegmaatstaf correct had toegepast en dat de bestemming ‘particulier woongebruik’ terecht was uitgelegd als uitsluitend voor duurzaam verblijf door de eigenaar of gebruiker.
De conclusie van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad was dat het cassatieberoep moest worden verworpen, waarmee de eerdere beslissingen van de rechtbank en het hof in stand bleven. Het gebruik van de woning voor kortstondige verhuur aan derden bleef daarmee verboden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
