De zaak in het kort
In deze zaak heeft de Hoge Raad zich gebogen over de vraag of kortdurende verhuur van appartementen via platforms zoals Airbnb in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’, zoals vastgelegd in de splitsingsakte van een appartementencomplex. De zaak draait om De Paltz B.V. en een individuele eigenaar, [eiser 1], die hun woning aan toeristen verhuurden. De Vereniging van Eigenaars (VvE) van het appartementencomplex stelde dat dit gebruik niet toegestaan is zonder hun toestemming. De rechtbank en het hof oordeelden dat dit type verhuur in strijd is met de bestemming zoals opgenomen in de splitsingsakte. De zaak werd in cassatie behandeld om te beoordelen of het hof de objectieve uitlegmaatstaf juist heeft toegepast.
Het verloop van het proces en de feiten
De Paltz B.V. is eigenaar van een appartement in een gebouw dat is gesplitst in 237 appartementsrechten. Het splitsingsreglement bepaalt dat deze appartementen alleen voor particulier woongebruik mogen worden gebruikt. [eiser 1], de zoon van de bestuurder van De Paltz, bewoont het appartement en verhuurt een van de kamers aan toeristen voor korte periodes via Airbnb. De gemeente Amsterdam verleende aan De Paltz een vergunning voor een Bed & Breakfast, maar benadrukte dat toestemming van de VvE nodig was.
De VvE verzette zich tegen deze kortdurende verhuur en stelde dat het in strijd was met de splitsingsakte. Ze eiste dat het gebruik werd gestaakt, dreigde met boetes en startte juridische procedures. De rechtbank Amsterdam besloot dat het verhuren van het appartement voor minder dan een maand strijdig was met de bestemming ‘particulier woongebruik’. Het hof bekrachtigde dit oordeel en benadrukte dat het kortstondig verhuren grote gelijkenissen vertoont met een hotel of pension, wat niet binnen de reikwijdte van particulier woongebruik valt.
In cassatie werd betoogd dat het hof een te restrictieve uitleg had gegeven aan de term ‘particulier woongebruik’ en dat het hof ten onrechte een verbod had ingelezen dat niet expliciet in de splitsingsakte was opgenomen. De eisers stelden dat de uitleg van het hof inbreuk maakte op hun eigendomsrecht.
De beslissing van de rechtbank.
De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep en bevestigt de beslissingen van de rechtbank en het hof. De Hoge Raad stelt dat de uitleg van een splitsingsakte moet worden gebaseerd op de bedoeling van degenen die de splitsingsakte hebben opgesteld, en dat deze bedoeling objectief moet worden afgeleid uit de bewoordingen van de akte. De rechtbank en het hof hebben terecht de objectieve uitlegmaatstaf toegepast, waarbij ze de term ‘particulier woongebruik’ hebben uitgelegd als het uitsluiten van kortstondige verhuur aan derden.
De Hoge Raad benadrukt dat de splitsingsakte duidelijk een duurzaam verblijf door de eigenaar of gebruiker veronderstelt, en dat kortstondige verhuur niet binnen deze bestemming valt. Het belang van de VvE om kortstondige verhuur tegen te gaan, weegt zwaarder dan het belang van de appartementseigenaar of gebruiker om inkomsten te genereren door middel van verhuur via platforms zoals Airbnb.
De Hoge Raad concludeert dat het oordeel van het hof, dat het tegen betaling in gebruik geven van de woning aan derden in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’, niet onbegrijpelijk is. Dit gebruik vertoont te grote gelijkenis met hotelachtige exploitatie, die buiten de reikwijdte van particulier woongebruik valt. De beslissing van de lagere rechters wordt bekrachtigd en het beroep van De Paltz en [eiser 1] wordt verworpen.
Deze uitspraak onderstreept de strikte naleving van bestemmingsvoorschriften in splitsingsakten en benadrukt het belang van duidelijke afspraken binnen VvE’s om ongewenste vormen van kortstondige verhuur te voorkomen. Het biedt duidelijkheid over de beperkingen die appartementseigenaren ondervinden bij het gebruik van hun eigendom voor commerciële activiteiten.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
