De zaak in het kort
De kern van deze juridische kwestie draait om de vraag of het verhuren van een deel van een appartement via platforms zoals Airbnb in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’ zoals vastgelegd in de splitsingsakte van een appartementencomplex. De zaak betrof de verhuur van een kamer voor korte verblijven aan toeristen, wat door de Vereniging van Eigenaars (VvE) als strijdig met de bestemming werd beschouwd. De rechtbank en het hof hebben geoordeeld dat kortstondige verhuur niet is toegestaan, hetgeen nu in cassatie wordt betwist. De centrale vraag is of het hof de juiste uitlegmaatstaf heeft toegepast op de splitsingsakte.
Het verloop van het proces en de feiten
De Paltz B.V., eigenaar van een appartement en een berging in een appartementencomplex, verhuurt deze aan eiser 1, de zoon van de bestuurder van De Paltz. De appartementenrechten zijn vastgelegd in een splitsingsakte die een bestemming ‘woning voor particulier woongebruik’ voorschrijft. Eiser 1 verhuurde sinds midden 2017 een logeerkamer van het appartement voor korte perioden via Airbnb. De gemeente Amsterdam verleende een B&B-vergunning, maar benadrukte dat toestemming van de VvE nodig was. De VvE heeft echter geen toestemming gegeven en waarschuwde De Paltz voor overtreding van de bestemming, met de dreiging van een boete bij voortgezet gebruik als B&B.
De VvE vorderde bij de rechtbank een verklaring dat verhuur in strijd is met de bestemming van de woning en eiste beëindiging van dit gebruik. De rechtbank oordeelde dat kortstondige verhuur in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’. Het stelde dat de term ‘particulier woongebruik’ een duurzaam verblijf veronderstelt en dat kortdurend verblijf door toeristen hier niet onder valt. Het hof bekrachtigde dit oordeel en benadrukte dat kortstondige verhuur, zelfs wanneer de reguliere bewoner aanwezig is, niet binnen de reikwijdte van ‘particulier woongebruik’ valt.
In cassatie wordt betoogd dat het hof de objectieve uitlegmaatstaf niet juist heeft toegepast door onterecht beperkingen aan de bestemming ‘particulier woongebruik’ toe te voegen. Het cassatiemiddel bestaat uit meerdere onderdelen die zowel de interpretatie van de splitsingsakte als de toepassing van de uitlegmaatstaf aanvechten.
De beslissing van de rechtbank.
Het cassatieberoep richt zich tegen de uitleg van het hof over de bestemming ‘particulier woongebruik’. Onderdeel I van het cassatiemiddel betoogt dat de uitlegmaatstaf onjuist is toegepast en dat beperkingen die niet expliciet in de splitsingsakte staan, niet mogen worden ingelezen. De objectieve maatstaf vereist dat de bedoeling van de splitser uit de bewoordingen van de akte wordt afgeleid, en niet puur taalkundig wordt uitgelegd. Het hof heeft echter de term ‘particulier woongebruik’ zo uitgelegd dat dit een duurzaam verblijf vereist, wat kortstondige verhuur uitsluit.
De stelling dat de uitlegmaatstaf terughoudend moet zijn vanwege de eigendomsrechten als bedoeld in het Eerste Protocol bij het EVRM, faalt omdat de bestemming van het appartementsrecht zoals vastgelegd in de splitsingsakte de grenzen van dat recht mede bepaalt. Het hof heeft niet geoordeeld dat de verhuur een inbreuk op eigendomsrechten vormt, maar dat het gebruik niet binnen de bestemming valt.
Onderdeel II van het cassatiemiddel klaagt over de kwalificatie van het gebruik als kortstondige verhuur, maar dit is niet onbegrijpelijk aangezien het hof oordeelde dat de verhuur sterke gelijkenis vertoont met hotel- of pensiongebruik. Hiermee is de uitleg van de bestemming als ‘particulier woongebruik’ in overeenstemming met de juiste maatstaf.
De conclusie van de procureur-generaal is dat het cassatieberoep moet worden verworpen omdat het hof de juiste uitlegmaatstaf heeft gehanteerd en de uitleg van de splitsingsakte niet onbegrijpelijk is. De beperkingen op het gebruik van het appartement zijn duidelijk en in lijn met de bestemming zoals vastgelegd. Het oordeel van het hof dat kortstondige verhuur niet is toegestaan, blijft daarmee gehandhaafd.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
