De zaak in het kort
In deze zaak was er een geschil tussen een verkoper en een koper van een appartementsrecht. De verkoper had een appartement verbouwd tot drie zelfstandige studio’s zonder daarvoor toestemming te hebben gevraagd aan de Vereniging van Eigenaars (VvE). De koper, die dit niet wist, vernietigde de koopovereenkomst op grond van dwaling en eiste schadevergoeding omdat de verkoper zijn mededelingsplicht had geschonden. De rechtbank gaf de koper gelijk en verklaarde de koopovereenkomst vernietigd. In hoger beroep werd dit vonnis grotendeels bevestigd, maar de schadevergoeding werd gedeeltelijk toegekend. De verkoper ging in cassatie tegen het oordeel dat de mededelingsplicht was geschonden en dat sprake was van een onrechtmatige daad.
Het verloop van het proces en de feiten
De verkoper was eigenaar van een appartement dat hij verbouwd had in drie studio’s. De verbouwing vond plaats zonder de benodigde toestemming van de VvE. Het appartementsrecht was onderdeel van een gebouw dat eerder was gesplitst in appartementsrechten, en de regels van de splitsingsakte vereisten toestemming voor dergelijke verbouwingen.
De koper had interesse getoond in de aankoop van het appartement als beleggingspand. Tijdens de onderhandelingen had de koper gevraagd om verwijdering van een ‘as is, where is’-clausule uit de koopovereenkomst, wat door de verkoper werd afgewezen. Uiteindelijk werd de koopovereenkomst getekend zonder dat de koper op de hoogte was van het ontbreken van toestemming van de VvE voor de verbouwing.
Nadat de koper een e-mail van de VvE had ontvangen waarin deze situatie werd bevestigd, vernietigde hij de koopovereenkomst wegens dwaling. De verkoper eiste alsnog nakoming van de koopovereenkomst en een boete wegens niet-afname, terwijl de koper schadevergoeding eiste wegens onrechtmatige daad.
De rechtbank oordeelde dat de verkoper zijn mededelingsplicht had geschonden doordat hij de koper niet had geïnformeerd over het ontbreken van de vereiste toestemming van de VvE. De rechtbank verklaarde de koopovereenkomst vernietigd vanwege dwaling, maar wees de schadevergoedingsvordering af. Beide partijen gingen in hoger beroep.
Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank grotendeels, maar kende de koper wél gedeeltelijk schadevergoeding toe, omdat de verkoper onrechtmatig had gehandeld door de koper niet te informeren over het ontbreken van toestemming van de VvE.
De beslissing van de rechtbank.
In cassatie klaagde de verkoper dat het hof de devolutieve werking van het hoger beroep had miskend. Hij stelde dat de koper reeds op de hoogte was van de kwestie met de VvE en dat hij daarom zijn mededelingsplicht niet had geschonden. De verkoper voerde aan dat het hof zijn bewijsaanbod ten onrechte had genegeerd.
De Hoge Raad verwierp de klachten van de verkoper. Het oordeelde dat de stellingen van de verkoper over de mededelingen van zijn makelaar betrekking hadden op een andere kwestie, namelijk de vermeende kadastrale splitsing, die in hoger beroep geen rol meer speelde. De rechtbank en het hof hadden vastgesteld dat er sprake was van een bouwkundige splitsing en dat het appartementsrecht niet kadastraal was gesplitst.
De Hoge Raad oordeelde verder dat het hof terecht had geconcludeerd dat de verkoper zijn mededelingsplicht had geschonden door de koper niet te informeren over het ontbreken van toestemming van de VvE voor de verbouwing. De verkoper had moeten weten dat deze informatie voor de koper van cruciaal belang was en dat de koper op dit punt dwaalde. Het hof had terecht geconcludeerd dat de verkoper onrechtmatig had gehandeld en de door de koper geleden schade moest vergoeden.
De conclusie van de procureur-generaal was dan ook dat het cassatieberoep moest worden verworpen. De verkoper was onzorgvuldig geweest door de koper niet te informeren over de benodigde toestemming van de VvE, en de koper had terecht de koopovereenkomst vernietigd en schadevergoeding geëist.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
