De zaak in het kort
In deze zaak heeft de rechtbank Amsterdam een geschil behandeld tussen een vastgoedinvesteerder, aangeduid als [gedaagde], en twee particuliere kopers, aangeduid als [eiser 1] c.s. Het geschil ontstond na de verkoop van een woning voor 1,25 miljoen euro, waarbij na de verkoop bleek dat er problemen waren met vergunningen en juridische geschillen met buren. De kopers vorderden een contractuele boete van 125.000 euro van de verkoper vanwege deze tekortkomingen. De rechtbank oordeelde dat de verkoper tekort was geschoten in haar verplichtingen door de woning te leveren met een last onder dwangsom en zonder de kopers te informeren over een lopend geschil met een buur. De verkoper werd veroordeeld tot betaling van de boete.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak begon met een dagvaarding door [eiser 1] c.s. op 18 oktober 2024. Zij hadden een woning gekocht van [gedaagde], die de woning eerder had laten verbouwen. Tijdens de verbouwing werden er door een gemeentelijke inspecteur onregelmatigheden geconstateerd. De woning werd uiteindelijk te koop aangeboden en [eiser 1] c.s. deed een bod dat werd geaccepteerd. Na het sluiten van de koopovereenkomst, werd echter duidelijk dat er problemen waren met vergunningen en dat de woning niet voldeed aan de bouwvoorschriften, wat leidde tot een last onder dwangsom door de gemeente Amsterdam.
Gedurende de communicatie tussen de makelaars van beide partijen bleek dat er onduidelijkheden waren over de benodigde vergunningen voor de verbouwing. Uiteindelijk werd er in de koopovereenkomst opgenomen dat indien er geen bevestiging van de bouwinspecteur zou zijn dat alles volgens de voorschriften was verbouwd, de kopers een korting van 5.000 euro op de koopprijs zouden krijgen. Echter, op 7 juni 2024 bevestigde een inspecteur van de gemeente dat de woning in strijd met de afgegeven vergunning was verbouwd. Dit leidde uiteindelijk tot een officiële last onder dwangsom op 11 juli 2024.
Naast de vergunningproblemen bleek er ook een juridisch conflict te zijn met de eigenaren van een naastgelegen appartement over de erfgrens van de aanbouw. Hoewel de verkoper stelde dat dit conflict was opgelost, kon de rechtbank niet vaststellen wanneer dat precies was gebeurd, waardoor de rechtbank oordeelde dat de verkoper de kopers vooraf had moeten informeren over dit geschil.
In reactie op de tekortkomingen heeft [eiser 1] c.s. de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en gevorderd dat [gedaagde] de contractuele boete van 125.000 euro zou betalen.
De beslissing van de rechtbank.
De rechtbank oordeelde dat [gedaagde] verplicht was de verkochte woning zonder publieke lasten over te dragen, wat zij niet had gedaan vanwege de last onder dwangsom. De rechtbank stelde vast dat de last onder dwangsom een specifieke publiekrechtelijke beperking was die niet was geaccepteerd door [eiser 1] c.s. Verder had [gedaagde] de kopers niet geïnformeerd over het geschil met de buren, wat een tekortkoming vormde.
De rechtbank wees het verzoek van [gedaagde] om de boete te matigen af. Ze benadrukte dat boetebedingen gebruikelijk zijn in dergelijke contracten en dat de verkoper, als professionele partij, zich bewust had moeten zijn van de risico’s. Bovendien was er geen bewijs dat de boete onredelijk hoog was in verhouding tot de schade van [eiser 1] c.s.
Als gevolg daarvan werd [gedaagde] veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van 125.000 euro, vermeerderd met wettelijke rente. Daarnaast moest [gedaagde] de notaris instrueren om de door [eiser 1] c.s. betaalde waarborgsom van hetzelfde bedrag terug te storten. De rechtbank wees ook de vorderingen van [gedaagde] in reconventie af, waaronder een tegenvordering voor een boete van 125.000 euro.
Tot slot werd [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiser 1] c.s., inclusief de beslagkosten. De uitspraak werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat deze onmiddellijk ten uitvoer kan worden gelegd ondanks een eventueel hoger beroep.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
