De zaak in het kort
In deze zaak oordeelt de rechtbank Amsterdam over een geschil tussen een appartementseigenaar en de Vereniging van Eigenaars (Onder-VvE) betreffende de classificatie van rookgasafvoerkanalen van individuele cv-ketels in appartementen. De centrale vraag is of deze rookgasafvoerkanalen als gemeenschappelijke of privézaken moeten worden beschouwd. De rechtbank concludeert dat deze kanalen privézaken zijn, omdat ze uitsluitend ten dienste staan van individuele privé-gedeelten. Het besluit van de Onder-VvE om deze kanalen als gemeenschappelijk aan te merken, wordt nietig verklaard.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een verzoekschrift van de appartementseigenaar, ingediend op 25 april 2025, om enkele besluiten van de Onder-VvE nietig te verklaren. De eigenaren van de appartementen, vertegenwoordigd door hun gemachtigden, en de Onder-VvE, vertegenwoordigd door haar bestuurlijke leden, presenteerden hun standpunten tijdens een mondelinge behandeling op 11 september 2025.
De zaak heeft betrekking op een appartementencomplex dat bij een notariële akte is gesplitst in hoofd- en ondersplitsingen. De akte en het splitsingsreglement (MR 1992) bevatten bepalingen over welke gedeelten en zaken gemeenschappelijk zijn. In de loop van de tijd ontstond er een geschil over de status van rookgasafvoerkanalen, waarvan sommige individueel en andere collectief zijn.
Tijdens de ledenvergadering van de Onder-VvE op 25 april 2024 werd besloten om alle rookgasafvoerkanalen te vervangen, deels vanwege veroudering en nieuwe regelgeving. De kosten hiervoor zouden over vijf jaar worden gereserveerd. Echter, in een vergadering op 27 maart 2025 werd dit besluit als nietig beschouwd, waarna nieuwe besluiten werden genomen om de kanalen als gemeenschappelijk te beschouwen en te vervangen.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank moest beoordelen of de rookgasafvoerkanalen als gemeenschappelijke zaken konden worden aangemerkt volgens de akte van splitsing en het splitsingsreglement. De rechtbank past een objectieve uitleg toe, waarbij vooral wordt gekeken naar wat uit de akte blijkt. Artikel 9 lid 1 onder b van het splitsingsreglement bepaalt dat technische installaties die uitsluitend ten dienste van één privé-gedeelte staan, als privézaken moeten worden beschouwd.
De rechtbank concludeert dat de individuele rookgasafvoerkanalen onder deze categorie vallen en niet als gemeenschappelijke zaken kunnen worden aangemerkt. Het besluit van de Onder-VvE om deze kanalen als gemeenschappelijk te beschouwen op basis van artikel 10 van het splitsingsreglement is daarom in strijd met de akte en wordt nietig verklaard.
De rechtbank verklaart ook de overige besluiten van de vergadering van 27 maart 2025 nietig, omdat deze gebaseerd waren op het nietige besluit. Dit omvat de bestemming van gereserveerde gelden voor de vervanging van de kanalen en de goedkeuring van de begroting 2025. Verder oordeelt de rechtbank dat de jaarrekening en balans 2024 niet rechtsgeldig zijn vastgesteld voor zover deze reserveringen voor privézaken bevatten.
De rechtbank veroordeelt de Onder-VvE in de proceskosten en verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat deze onmiddellijk kan worden uitgevoerd, zelfs als er hoger beroep wordt aangetekend. De eigenaren die geen individueel rookgasafvoerkanaal hebben, worden hiermee beschermd tegen onterecht opgelegde kosten voor onderhoud aan niet-gemeenschappelijke zaken.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
