De zaak in het kort
In deze zaak ging het om de vraag of de rookgasafvoerkanalen van individuele cv-ketels in appartementen, die uitsluitend ten dienste staan van een privégedeelte, tot de gemeenschappelijke zaken van een Vereniging van Eigenaars (VvE) behoren. De rechtbank Amsterdam moest beslissen of het besluit van de Onder-VvE om deze kanalen als gemeenschappelijk aan te merken geldig was. De kantonrechter oordeelde dat deze rookgasafvoerkanalen als privézaken moeten worden beschouwd en verklaarde het besluit van de Onder-VvE nietig.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak begon met een verzoekschrift dat op 25 april 2025 door de verzoekers werd ingediend. Zij vroegen om vernietiging of nietigverklaring van enkele besluiten van de vergadering van de onder-VvE van 27 maart 2025. De verzoekers zijn eigenaren van appartementsrechten binnen de onder-VvE en zijn van mening dat sommige besluiten in strijd waren met de akte van splitsing. Op basis van artikel 5:130 lid 3 BW werden alle betrokken partijen opgeroepen om te worden gehoord.
De mondelinge behandeling vond plaats op 11 september 2025, waarbij beide verzoekers aanwezig waren met hun gemachtigde. De VvE was vertegenwoordigd door haar bestuursleden en enkele belanghebbenden. Tijdens de zitting werden de standpunten nader toegelicht en werden vragen van de kantonrechter beantwoord.
De kern van het geschil was of de rookgasafvoerkanalen van de individuele cv-ketels gemeenschappelijk waren of privé. De akte van splitsing en het bijbehorende reglement waren daarbij leidend. Volgens de verzoekers waren deze kanalen privézaken omdat ze uitsluitend ten dienste van één privégedeelte stonden, terwijl de onder-VvE van mening was dat ze gemeenschappelijk waren.
Feitelijk was het terrein aan de [locatie 1] en [locatie 2] op 27 maart 1997 gesplitst in twee hoofdappartementsrechten. Het splitsingsreglement MR 1992 was van toepassing verklaard. Er waren in totaal 40 woningen en 9 bedrijfsruimten in deze onder-VvE. In artikel 9 lid 1 van het reglement werden gemeenschappelijke zaken gespecificeerd, waaronder technische installaties voor centrale verwarming, tenzij ze uitsluitend voor één privégedeelte waren.
Volgens een inspectierapport van MEAP B.V. uit 2023 voldeden de rookgasafvoersystemen niet meer aan de norm, en werd geadviseerd om alle collectieve systemen te vervangen door individuele systemen. Op de ledenvergadering van 27 maart 2025 besloot de onder-VvE om deze kanalen als gemeenschappelijk te beschouwen en om vervangingen te starten.
De beslissing van de rechtbank
De kantonrechter oordeelde dat de rookgasafvoerkanalen die uitsluitend ten dienste van één privégedeelte staan, niet als gemeenschappelijke zaken kunnen worden beschouwd. De akte van splitsing en het splitsingsreglement MR 1992 waren hierbij leidend. Artikel 9 lid 1 onder b van het reglement maakte duidelijk dat technische installaties die uitsluitend voor één privégedeelte strekken, geen gemeenschappelijke zaken zijn.
Het besluit van de vergadering om deze kanalen toch als gemeenschappelijk te beschouwen, werd in strijd met de akte bevonden en daarom nietig verklaard. Ook de overige besluiten die gebaseerd waren op het nietige besluit, zoals de reservering van gelden voor de vervanging en de vaststelling van de begroting, werden nietig verklaard.
De kantonrechter benadrukte dat hoewel het efficiënter zou zijn om alle kanalen als gemeenschappelijk te beschouwen, de akte leidend is en niet zomaar kan worden aangepast voor efficiency. Er is geen bewijs dat vervanging of onderhoud onuitvoerbaar is zonder gemeenschappelijke aansturing.
De verzoekers kregen gelijk en de Onder-VvE werd veroordeeld in de proceskosten. De beschikking werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat deze meteen uitgevoerd mag worden, zelfs als er hoger beroep wordt aangetekend. De kantonrechter wees het verzoek om terugbetaling van onverschuldigd betaalde bijdragen af, omdat dit buiten de huidige procedure valt en een aparte dagvaardingsprocedure vereist.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
