De zaak in het kort
De rechtbank Amsterdam heeft op 22 oktober 2025 uitspraak gedaan in een geschil tussen kopers (hierna [eisers]) en de verkoper (hierna [gedaagde]) van een eengezinswoning. [eisers] hadden de woning gekocht van [gedaagde] en na de koop verschillende bouwkundige onvolkomenheden en vochtproblemen geconstateerd. Zij stelden dat de woning niet voldeed aan de verwachtingen die men mag hebben bij een dergelijke koop en eisten een gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en schadevergoeding. De rechtbank oordeelde echter dat de woning geschikt was voor normaal gebruik en dat [gedaagde] niet haar mededelingsplicht had geschonden, waardoor de vorderingen van [eisers] werden afgewezen.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 10 maart 2023 hadden [eisers] en [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten voor de woning en bijbehorende parkeerplaats en berging voor een bedrag van € 895.000. Voordat de koop definitief werd, hadden [eisers] een bouwkundige keuring laten uitvoeren waaruit bleek dat er een verhoogd vochtgehalte in de kelderwand was, maar dat injecteren niet noodzakelijk was. Er was geen sprake van wateroverlast in de kelder volgens het rapport. Na de koop werden er echter vochtplekken en andere problemen geconstateerd, wat leidde tot onvrede bij de kopers. [eisers] voelden zich misleid over de staat van de woning en stelden dat [gedaagde] hen niet had ingelicht over mogelijke gebreken.
Tijdens de procedure werd door [eisers] aangevoerd dat [gedaagde] niet alleen haar mededelingsplicht had geschonden, maar dat de woning door de gebreken ongeschikt was voor normaal gebruik. Zij baseerden hun vordering op non-conformiteit (artikel 7:17 BW) en eisten een vermindering van de koopprijs met een bedrag van € 96.113,00 of schadevergoeding ter hoogte van dat bedrag. [gedaagde] ontkende de beschuldigingen en voerde aan dat de woning voldeed aan de verwachtingen en dat zij geen relevante informatie had achtergehouden.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank overwoog dat een woning aan de overeenkomst moet beantwoorden en geschikt moet zijn voor normaal gebruik, wat inhoudt dat er op een veilige manier en met een redelijke mate van duurzaamheid in gewoond moet kunnen worden zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. De rechtbank stelde vast dat de door TechnoConsult gerapporteerde gebreken, hoewel onaangenaam voor [eisers], niet maakten dat de woning ongeschikt was voor normaal gebruik. De woning was volgens de rechtbank nog steeds bewoonbaar en er was geen sprake van een vochtig klimaat of andere onvolkomenheden die normale bewoning onmogelijk maakten.
Verder oordeelde de rechtbank dat [gedaagde] haar mededelingsplicht niet had geschonden. Er was geen bewijs dat [gedaagde] op de hoogte was van de gebreken die TechnoConsult later vaststelde. De vochtplekken die [eisers] hadden ontdekt, waren door [gedaagde] verklaard en er waren geen actieve lekkages geconstateerd. De rechtbank verwierp ook het argument van [eisers] dat de notulen van de VvE-vergadering informatie bevatten die [gedaagde] had moeten delen, aangezien deze betrekking hadden op de panden van Vesteda en niet op de eengezinswoningen.
De rechtbank wees de vorderingen van [eisers] af, aangezien er geen sprake was van non-conformiteit of schending van de mededelingsplicht door [gedaagde]. Ook het beroep op dwaling faalde, omdat er geen mededelingsplicht was geschonden. Hierdoor werd [gedaagde] niet aansprakelijk geacht voor de door [eisers] geclaimde herstelkosten. De rechtbank veroordeelde [eisers] in de proceskosten van € 6.759,00.
Dit vonnis benadrukt de noodzaak voor kopers om grondig onderzoek te doen voordat zij een woning kopen en onderstreept het belang van het vaststellen van duidelijke verwachtingen over de staat van een woning in de koopovereenkomst. De uitspraak maakt duidelijk dat niet elke onvolkomenheid leidt tot een succesvolle vordering voor non-conformiteit, en dat de mededelingsplicht van de verkoper niet verder reikt dan wat zij redelijkerwijs kon weten of had moeten melden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
