De zaak in het kort
In deze zaak voor de rechtbank Den Haag is er een geschil tussen de eisers, [eisers], en de gedaagde, [bedrijf 1] B.V., over de aankoop van een verhuurd winkelpand dat als beleggingsobject werd gekocht. [eisers] betoogt dat er sprake was van dwaling vanwege onjuiste informatie verstrekt door [bedrijf 1] over de betalingsgeschiedenis van de huurders. Na de aankoop bleek dat er eerder huurachterstanden waren en dat sommige huurbetalingen door [bedrijf 1] waren kwijtgescholden. [eisers] vordert compensatie voor de geleden schade. [bedrijf 1] betwist dat er onjuiste mededelingen zijn gedaan en beroept zich op bedingen in de koopovereenkomst. De rechtbank oordeelt dat er sprake is van dwaling en dat [eisers] recht heeft op wijziging van de overeenkomst om het nadeel op te heffen.
Het verloop van het proces en de feiten
Het proces begon met een dagvaarding van [eisers] op 4 november 2024, gevolgd door een conclusie van antwoord van [bedrijf 1] op 15 januari 2025. Een tussenvonnis in februari 2025 leidde tot een mondelinge behandeling op 3 april 2025. Tijdens deze zitting voerden beide partijen hun argumenten aan en beantwoordden vragen van de rechtbank.
De feiten beginnen met de aankoop van het pand door [eisers] van [bedrijf 1] via een verkoopmakelaar. Er was voorafgaand aan de koop communicatie over de betalingsgeschiedenis van de huurders, waarbij [eisers] uitdrukkelijk vroeg of er sprake was van betalingsproblemen. [bedrijf 1] bevestigde dat de huurders altijd op tijd hadden betaald. De koopovereenkomst werd gesloten op 13 december 2021 voor een bedrag van € 994.200. De pand werd uiteindelijk geleverd op 14 januari 2022.
Na de levering ontdekte [eisers] dat er eerdere betalingsachterstanden waren geweest die [bedrijf 1] niet had gemeld. Deze achterstanden waren gedeeltelijk kwijtgescholden of in een betalingsregeling verwerkt. Bovendien stopten de huurders met het tijdig betalen van de huur, en tegen de zomer van 2024 was er een aanzienlijke huurachterstand ontstaan. Twee van de huurders werden in 2024 failliet verklaard.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank moest beslissen over de primaire en subsidiaire vorderingen van [eisers]. De primaire vordering was gebaseerd op contractbreuk door [bedrijf 1], maar de rechtbank wees deze af. De rechtbank vond dat [bedrijf 1] zich terecht op de voetstootsclausule in de koopovereenkomst kon beroepen, wat betekent dat [eisers] het pand accepteerde in de staat waarin het zich bevond, zonder garanties over de huurders.
De rechtbank erkende echter dat [eisers] had gedwaald over de “gegoedheid” van de huurders omdat [bedrijf 1] belangrijke informatie had achtergehouden. De wet vereist dat een partij relevante informatie verstrekt als die partij weet dat het ontbreken ervan de andere partij zou beïnvloeden. De rechtbank oordeelde dat [bedrijf 1] deze mededelingsplicht had geschonden, en dat [eisers] de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als hij op de hoogte was geweest van de werkelijke situatie.
Het verzoek van [eisers] om de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel werd aanvaard. De rechtbank stelde dat de schade moest worden bepaald op de waarde die het pand zou hebben gehad als de huurachterstanden en betalingsregelingen bekend waren geweest. Voor de berekening van deze “minderprijs” zal een onafhankelijke deskundige worden geraadpleegd. De rechtbank gaf beide partijen de mogelijkheid om een alternatief te overwegen, namelijk het bereiken van een minnelijke schikking.
De uitspraak toont het belang van volledige en accurate informatieverstrekking in vastgoedtransacties en de complexe juridische overwegingen die kunnen spelen bij het vaststellen van dwaling en het opheffen van nadelen in overeenkomsten. De zaak illustreert ook het potentieel voor langdurige en kostbare juridische procedures wanneer geschillen over commerciële vastgoedtransacties niet in der minne kunnen worden opgelost.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
