De zaak in het kort
In deze zaak draaide het om een appartementencomplex waarvan het dak ernstige gebreken vertoonde. De eigenaren van de appartementen (eisers) hadden het complex gekocht in de verwachting dat het dak normaal gebruik van de woningen mogelijk zou maken. Toen bleek dat het dak groot onderhoud nodig had, ontstond er een geschil tussen de eigenaren en de verkopers (gedaagden). De rechtbank moest beslissen of de verkopers verantwoordelijk gehouden konden worden voor de kosten van dit onderhoud en of de eigenaren recht hadden op schadevergoeding.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een dagvaarding op 11 oktober 2024. De mondelinge behandeling vond plaats op 18 maart 2025, waarbij beide partijen hun standpunten toelichtten en vragen van de rechtbank beantwoordden. De eigenaren van het appartementencomplex waren van mening dat het dak niet voldeed aan de verwachtingen die zij op basis van de koopovereenkomst mochten hebben. Het dak zou normaal gebruik van de woningen belemmeren, en zij eisten een schadevergoeding voor de herstelkosten van het dak, die € 95.724,31 bedroegen, naast de kosten voor een inspectierapport van € 4.697,22.
Op 18 februari 2022 had een storm schade veroorzaakt aan het dak, wat leidde tot een inspectie door BDA Dak- en Geveladvies. Deze inspectie wees uit dat het dak ernstig gebrekkig was en op korte termijn groot onderhoud nodig had. De eigenaren stelden de verkopers in gebreke en eisten herstel van de gebreken. Toen de verkopers hier niet op reageerden, schakelden de eigenaren BDA in voor een inspectierapport en lieten zij op basis daarvan onderhoud verrichten aan het dak.
De verkopers betwistten de vorderingen van de eigenaren en voerden aan dat zij niet toerekenbaar tekort waren geschoten in de nakoming van de koopovereenkomsten. Zij stelden dat de eigenaren geen recht hadden op schadevergoeding omdat de koopovereenkomsten geen garantie boden voor gebreken die het normaal gebruik niet in de weg stonden, tenzij die gebreken niet kenbaar waren op het moment van de aankoop.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat het dak niet voldeed aan de verwachtingen die de eigenaren op basis van de koopovereenkomsten mochten hebben. Hoewel het dak niet lekte of op instorten stond, was er op korte termijn groot onderhoud nodig. Dit betekende dat het dak niet de eigenschappen had die de eigenaren mochten verwachten voor normaal gebruik van de woningen. De rechtbank stelde vast dat de verkopers aansprakelijk waren voor de herstelkosten, maar dat er een aftrek van 75% moest plaatsvinden wegens de verbetering van het dak (‘nieuw voor oud’). Hierdoor werd een bedrag van € 23.931,78 toegewezen aan de eigenaren.
Daarnaast wees de rechtbank de kosten van het BDA-rapport toe aan de eigenaren, wat het totale bedrag op € 28.629 bracht. De wettelijke rente over dit bedrag werd toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding, 11 oktober 2024. De proceskosten werden tussen de partijen gecompenseerd, wat betekent dat iedere partij zijn eigen kosten moest dragen.
De rechtbank erkende dat de verkopers toerekenbaar tekort waren geschoten in de nakoming van hun verplichtingen en dat de eigenaren recht hadden op een deel van hun gevorderde schadevergoeding. De beslissing illustreert het belang van het vaststellen van de verwachte staat van een onroerende zaak bij de koop en de gevolgen van non-conformiteit in dergelijke gevallen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
