De zaak in het kort
De rechtbank Den Haag behandelde een geschil tussen een groep appartementseigenaren en de ontwikkelaars van hun appartementencomplex over de non-conformiteit van het dak. De eigenaren vorderden schadevergoeding vanwege de kosten die zij hadden gemaakt om het dak te herstellen. De centrale vraag was of de ontwikkelaars toerekenbaar tekort waren geschoten in de nakoming van de koopovereenkomsten en of de eigenaren recht hadden op schadevergoeding voor de herstelkosten.
Het verloop van het proces en de feiten
In 2018 kochten de gedaagden een gebouw dat ze later splitsten in verschillende appartementsrechten. Nadat ze het gebouw hadden herontwikkeld, verkochten ze de appartementen in 2021. Alle kopers waren het erover eens dat de appartementen voldeden aan de eisen van normaal gebruik, zoals vastgelegd in de koopovereenkomsten. In februari 2022 veroorzaakte een storm schade aan het dak van het gebouw. De schade werd hersteld door de opstalverzekeraar van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Echter, de storm leidde tot een discussie over de staat van het dak en of het voldeed aan de verwachtingen van de kopers op basis van de koopcontracten.
Een inspectierapport van BDA Dak- en Geveladvies in april 2023 adviseerde dat er groot onderhoud nodig was aan het dak. De VvE sommeerde de ontwikkelaars om de gebreken te herstellen, maar toen dit niet gebeurde, stelden de eigenaren de ontwikkelaars in gebreke en eisten schadevergoeding voor de herstelkosten. De eisers voerden aan dat de staat van het dak niet voldeed aan de eigenschappen die ze mochten verwachten, en dat dit normaal gebruik van de appartementen als woning onmogelijk maakte.
Het geschil kwam voor de rechtbank, waar de eisers een bedrag van €100.421,53 vorderden als schadevergoeding, inclusief de kosten van het BDA-rapport. De ontwikkelaars betwistten de vordering, maar de rechtbank moest beoordelen of er sprake was van non-conformiteit en of de ontwikkelaars aansprakelijk waren voor de herstelkosten.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat het dak niet voldeed aan wat de eigenaren op basis van de koopovereenkomsten mochten verwachten. De rechtbank stelde vast dat er sprake was van ernstige gebreken aan het dak, die groot onderhoud vereisten. Hoewel de ontwikkelaars betoogden dat de gebreken niet hun verantwoordelijkheid waren, oordeelde de rechtbank dat ze wel degelijk aansprakelijk waren voor de herstelkosten, met een aftrek voor ‘nieuw voor oud’ van 75%. Hierdoor werd een bedrag van €23.931,78 toegewezen aan de eigenaren. Daarnaast werden de kosten van het BDA-rapport van €4.697,22 toegewezen, wat het totale bedrag op €28.629 bracht.
De rechtbank wees erop dat de gebreken aan het dak niet kenbaar waren voor de eigenaren bij de koop en dat de ontwikkelaars in hun contracten hadden vastgelegd in te staan voor gebreken die normaal gebruik van de appartementen als woning verhinderden. De rechtbank achtte het redelijk om een aftrek toe te passen vanwege de verbetering van de daktoestand na de reparaties. De wettelijke rente over de totale toegewezen bedragen werd toegekend vanaf de dag van dagvaarding.
Ten slotte besloot de rechtbank dat de proceskosten tussen de partijen werden gecompenseerd, wat betekent dat elke partij zijn eigen kosten moest dragen. De vordering van de VvE werd afgewezen, omdat de rechtbank oordeelde dat de vordering toekwam aan de kopers, en niet aan de beheerder van de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat het onmiddellijk ten uitvoer gelegd kan worden ondanks eventueel hoger beroep.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
