De zaak in het kort
In deze zaak behandelt de Rechtbank Den Haag een geschil over een koopovereenkomst voor een appartementsrecht. De koper, aangeduid als [partij], heeft een appartement gekocht van Elite Wonen B.V. in Den Haag. Het conflict ontstond toen de dakopbouw van het appartement niet was opgenomen in de oorspronkelijke splitsingsakte, wat problemen veroorzaakte met de Vereniging van Eigenaars (VvE). De koper ontdekte na de aankoop dat de dakopbouw niet correct juridisch was opgenomen, wat leidde tot een dreigende aansprakelijkheid. Dit resulteerde in een juridische strijd over de ontbinding van de koopovereenkomst en de terugbetaling van een waarborgsom.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 9 juli 2024 sloten [partij] en Elite Wonen B.V. een koopovereenkomst voor een appartement. De woning was onderdeel van een pand dat gesplitst was in drie appartementsrechten. De oorspronkelijke splitsingsakte, opgesteld in 1976, werd in 2019 gewijzigd, maar de dakopbouw was niet opgenomen in deze akte. Elite Wonen realiseerde voorafgaand aan de verkoop een dakterras met dakopbouw, maar verzuimde om dit correct in de splitsingsakte op te nemen.
De koopovereenkomst bevatte bepalingen over de overdracht van de woning, inclusief erfdienstbaarheden, en aansprakelijkheid van de koper. [partij] stortte een waarborgsom van € 71.000,- op de rekening van de notaris. Toen de koper op de hoogte werd gebracht van de problemen met de dakopbouw en de VvE, stelde hij Elite in gebreke en eiste hij dat de kwestie opgelost zou worden voor de eigendomsoverdracht.
Elite Wonen probeerde de situatie op te lossen door het wijzigen van de splitsingsakte, maar de veranderingen leidden tot een hoger aansprakelijkheidsrisico voor [partij]. Dit was een breekpunt voor [partij], die weigerde in te stemmen met de nieuwe voorwaarden en de koopovereenkomst ontbond.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank moest beslissen of [partij] de koopovereenkomst terecht had ontbonden. De rechtbank oordeelde dat de wijziging van de splitsingsakte, die een extra bepaling bevatte die de aansprakelijkheid van de koper vergrootte, een significante wijziging was ten opzichte van het oorspronkelijke voorstel (concept I). De rechtbank vond dat deze wijziging een groter risico met zich meebracht voor [partij] dan hij aanvankelijk had geaccepteerd.
De rechtbank stelde vast dat Elite tekort was geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst omdat zij niet kon leveren wat was overeengekomen. Hierdoor was de ontbinding van de koopovereenkomst door [partij] gerechtvaardigd. De rechtbank veroordeelde Elite om de contractuele boete van € 71.000,- te betalen en bepaalde dat de notaris de waarborgsom van € 71.000,- aan [partij] moest retourneren. Elite werd ook veroordeeld in de proceskosten van [partij].
In reconventie werden de vorderingen van Elite afgewezen omdat de grondslag voor hun eisen was weggevallen door de rechtsgeldige ontbinding van de koopovereenkomst door [partij]. Elite werd ook in reconventie veroordeeld in de proceskosten.
Deze uitspraak benadrukt het belang van zorgvuldige communicatie en het correct vastleggen van wijzigingen in splitsingsakten bij de verkoop van appartementsrechten, evenals de potentiële aansprakelijkheidsrisico’s voor kopers wanneer er onduidelijkheden bestaan over constructiewerkzaamheden. De zaak illustreert ook hoe een tekortkoming in de nakoming van contractuele verplichtingen kan leiden tot gerechtvaardigde ontbinding van een koopovereenkomst en de financiële gevolgen daarvan.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
