De zaak in het kort
In deze zaak heeft de rechtbank Den Haag zich gebogen over een geschil tussen Elite Wonen B.V. en een koper, aangeduid als [gedaagde], betreffende een koopovereenkomst voor een appartement in Den Haag. Het geschil draaide om de vraag of de koopovereenkomst moest worden nagekomen of terecht was ontbonden door [gedaagde]. De kern van het probleem lag in de realisatie van een dakopbouw die niet correct was opgenomen in de splitsingsakte van het gebouw. De voorzieningenrechter heeft uiteindelijk geoordeeld dat de ontbinding van de koopovereenkomst door [gedaagde] gerechtvaardigd was, en heeft de vorderingen van Elite Wonen afgewezen.
Het verloop van het proces en de feiten
Elite Wonen B.V. en [gedaagde] hadden op 7 september 2024 een koopovereenkomst gesloten voor de verkoop van een appartementsrecht dat recht gaf op het exclusieve gebruik van een woning op de tweede verdieping in Den Haag. Elite had voor de verkoop een dakopbouw gerealiseerd, die echter nog niet was opgenomen in de splitsingsakte van de gemeenschap. In de koopovereenkomst was onder meer vastgelegd dat de koper alle lasten en verplichtingen uit de akte van splitsing accepteerde en dat de leveringsakte op 21 augustus 2024 zou worden gepasseerd.
Op 12 augustus 2024 werd [gedaagde] door de notaris geïnformeerd dat er problemen waren binnen de Vereniging van Eigenaars (VvE) met betrekking tot de dakopbouw. Er was geen VvE-besluit voor de realisatie van de dakopbouw en er waren claims over schade en twijfels over de kwaliteit ervan. De VvE eiste schadevergoeding voordat ze zou meewerken aan de wijziging van de splitsingsakte.
Op 19 augustus 2024 stelde [gedaagde] Elite formeel in gebreke, omdat de dakopbouw niet in de splitsing was opgenomen en dreigde de koopovereenkomst te ontbinden als de situatie niet voor 29 augustus 2024 werd opgelost. Elite ging vervolgens in gesprek met de VvE en betaalde hen geldbedragen, waarna de VvE instemde met een wijziging van de splitsingsakte. Deze wijziging bevatte echter een extra bepaling die de aansprakelijkheid voor schade en onderhoud volledig bij de eigenaar van het appartementsrecht A-5 legde, wat niet in de oorspronkelijke conceptakte stond.
[gedaagde] weigerde deze extra aansprakelijkheid te accepteren en ontbond de koopovereenkomst op 30 augustus 2024. Elite was van mening dat de overdracht van de woning desondanks door moest gaan en vorderde in kort geding dat [gedaagde] zou meewerken aan de levering van het appartementsrecht, bij gebreke waarvan [gedaagde] een contractuele boete verschuldigd zou zijn.
De beslissing van de rechtbank
De voorzieningenrechter beoordeelde of de vordering van Elite in kort geding kon worden toegewezen. Dit zou alleen mogelijk zijn als aannemelijk was dat een bodemrechter zou oordelen dat de ontbinding of vernietiging door [gedaagde] van de koopovereenkomst geen stand zou houden.
De rechter stelde vast dat Elite op 21 augustus 2024 in verzuim was, omdat de splitsingsakte nog niet was gewijzigd, waardoor zij niet het exclusieve gebruiksrecht van de dakopbouw kon leveren. [gedaagde] had Elite tot 29 augustus 2024 de tijd gegeven om alsnog na te komen, maar Elite had [gedaagde] nooit uitgenodigd om bij de notaris te verschijnen om de leveringsakte te tekenen. Elite had daarmee niet voldaan aan de koopovereenkomst, wat redengevend was voor de ontbinding door [gedaagde].
Daarnaast was er een extra bepaling in de definitieve wijzigingsakte opgenomen die niet in de conceptakte stond en die de aansprakelijkheid voor schade en onderhoud volledig bij [gedaagde] legde. De rechter oordeelde dat deze extra bepaling een wezenlijke verandering was, waardoor [gedaagde] terecht had geweigerd om de gewijzigde voorwaarden te accepteren.
Gelet op deze overwegingen achtte de voorzieningenrechter het niet aannemelijk dat de ontbinding door [gedaagde] geen stand zou houden. De vordering van Elite om [gedaagde] te verplichten mee te werken aan de levering van de woning werd daarom afgewezen. Elite werd veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [gedaagde], die werden begroot op € 1.605,-.
De uitspraak benadrukt het belang van duidelijke afspraken en correcte juridische procedures bij de verkoop van onroerend goed, vooral als er wijzigingen in de gemeenschappelijke delen van een gebouw zijn, zoals een dakopbouw.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
