De zaak in het kort
De rechtbank Gelderland heeft uitspraak gedaan in een geschil tussen een appartementseigenaar en de heffingsambtenaar van het Belastingcentrum Tribuut over de vastgestelde WOZ-waarde van een appartement. De eigenaar betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 250.000, die als basis diende voor de onroerendezaakbelasting van het jaar 2023. De eigenaar voerde aan dat de waarde te hoog was vastgesteld en dat er geen rekening was gehouden met waardedrukkende factoren zoals schade aan de gevel van het appartementencomplex. De rechtbank oordeelde echter dat de heffingsambtenaar de waarde correct had vastgesteld en verklaarde het beroep van de eigenaar ongegrond.
Het verloop van het proces en de feiten
Het geschil draait om de vaststelling van de WOZ-waarde van een appartement van 59 m², inclusief een berging van 6 m², dat onderdeel is van een appartementencomplex gebouwd in 2009. De eigenaar kocht het appartement op 11 september 2020 voor € 198.825 en ging er op 15 mei 2021 wonen. De heffingsambtenaar had de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 250.000, wat leidde tot de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2023.
Tijdens de zitting op 11 november 2024 werd het beroep behandeld. De heffingsambtenaar baseerde de getaxeerde waarde op de koopsom van het appartement, gecorrigeerd voor de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren (VVE) en vervolgens geïndexeerd naar de waardepeildatum. De eigenaar voerde aan dat hij te veel had betaald en stelde dat de vraagprijs van de verkoopmakelaar een betere basis zou vormen voor de waardebepaling.
Belanghebbende bracht ook naar voren dat er schade was aan de gevel van het gebouw, die volgens haar zou leiden tot waardevermindering. Deze schade was echter niet aannemelijk gemaakt met voldoende bewijsmateriaal. Daarnaast werd in bezwaar aangevoerd dat de eigenaar niet was gehoord door de heffingsambtenaar, wat volgens haar onzorgvuldig was.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar de waarde van het appartement correct had vastgesteld en verklaarde het beroep ongegrond. De rechtbank vond dat de heffingsambtenaar voldoende had aangetoond dat de waarde van € 250.000 niet te hoog was, gezien de stijgende markt en vergelijkbare verkoopcijfers van andere appartementen in hetzelfde complex.
De rechtbank wees erop dat een verkoopprijs kort voor of na de waardepeildatum doorgaans een goede indicatie geeft van de waarde in het economische verkeer, tenzij er concrete aanwijzingen zijn dat deze prijs niet representatief is. De eigenaar had onvoldoende aangetoond dat de oorspronkelijke koopsom niet de marktwaarde weerspiegelde.
Wat betreft de schade aan de gevel, oordeelde de rechtbank dat de eigenaar de gestelde waardedruk niet aannemelijk had gemaakt. De ingediende notulen van de VVE waren onvoldoende om de claim te onderbouwen. Bovendien was niet aannemelijk gemaakt dat de schade al op de peildatum een waardeverminderend effect had.
Ten aanzien van het niet horen van de eigenaar in de bezwaarfase, stelde de rechtbank dat er geen verplichting was om de eigenaar te horen, omdat hierom niet was verzocht. De heffingsambtenaar had dus niet onzorgvuldig gehandeld.
De rechtbank besloot dan ook dat de vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag in stand blijven. De eigenaar krijgt geen vergoeding voor proceskosten en ook het griffierecht wordt niet terugbetaald.
Deze uitspraak benadrukt het belang van gedegen bewijsvoering in geschillen over WOZ-waarden en onderstreept dat verkoopprijzen rond de peildatum een sterke indicatie geven van de waarde, tenzij het tegendeel overtuigend wordt aangetoond. De uitspraak staat open voor hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
