De zaak in het kort
In dit kort geding staat de vraag centraal of Stichting Thius, als verhuurder van een bedrijfsruimte waar de eiser zijn tandartsenpraktijk heeft gevestigd, verplicht is om deze ruimte te koop aan te bieden aan de eiser. In een aan de huurovereenkomst tussen beide partijen verbonden aanhangsel is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor Thius om de bedrijfsruimte in de eerste helft van 2022 aan de eiser te koop aan te bieden. Er is echter onenigheid over de invulling van deze verplichting en de voorwaarden daarvan. Thius stelt dat er niet aan de voorwaarden voor verkoop is voldaan en heeft bovendien de huurovereenkomst met de eiser opgezegd. De eiser eist in dit kort geding dat Thius de aanbiedingsverplichting nakomt, maar de rechtbank wijst zijn vorderingen af.
Het verloop van het proces en de feiten
De eiser exploiteert een tandartsenpraktijk in een bedrijfsruimte die wordt gehuurd van Thius. Deze ruimte maakt deel uit van een groter complex dat ook uit huurappartementen en een kinderopvang bestaat. De eiser huurt de ruimte sinds 2010. In de oorspronkelijke huurovereenkomst was een koopoptie opgenomen, maar deze overeenkomst werd in 2021 door de kantonrechter ontbonden. Partijen sloten vervolgens een nieuwe huurovereenkomst, waaraan een addendum met een aanbiedingsverplichting werd toegevoegd.
Volgens het aanhangsel en Bijlage I bij de nieuwe huurovereenkomst zou Thius de bedrijfsruimte in de eerste helft van 2022 aan de eiser te koop aanbieden, mits aan bepaalde voorwaarden werd voldaan. Eén van de belangrijkste voorwaarden was dat het juridisch mogelijk moest zijn om de vereniging van eigenaren (VvE) niet actief te laten functioneren. Thius onderzocht deze mogelijkheid, maar concludeerde dat het wettelijk niet meer is toegestaan om een VvE slapend te houden. Daarnaast werden er afspraken gemaakt over de aflossing van een huurachterstand door de eiser.
In de loop van 2022 liet Thius de eiser weten dat zij besloten had de bedrijfsruimte niet meer aan te bieden, mede omdat de eiser niet had gereageerd op uitnodigingen voor gesprekken en omdat de verkoop onwenselijk was vanwege VvE-gerelateerde complicaties. De eiser bleef echter aandringen op nakoming van de aanbiedingsverplichting en maakte bezwaar tegen de huuropzegging door Thius, die mede was gebaseerd op een vermeende nieuwe huurachterstand.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelt dat de aanbiedingsverplichting van Thius inderdaad voorwaardelijk is en dat niet aan alle voorwaarden is voldaan. Belangrijk is dat de mogelijkheid om de VvE slapend te houden een cruciale voorwaarde was voor de aanbiedingsverplichting. Omdat dit wettelijk niet meer mogelijk is, kan Thius niet worden verplicht om de ruimte aan de eiser te koop aan te bieden. De rechtbank wijst daarbij op de Haviltex-maatstaf, die stelt dat de interpretatie van contracten niet alleen op basis van tekst moet gebeuren, maar ook op basis van de bedoelingen en verwachtingen van partijen.
Hoewel de eiser aanvoert dat hij grote investeringen in het pand heeft gedaan in de verwachting dat hij het uiteindelijk zou kopen, oordeelt de rechtbank dat deze verwachtingen gebaseerd waren op de eerste huurovereenkomst, die inmiddels ontbonden is. In de huidige overeenkomst waren de voorwaarden voor het kopen van de ruimte minder gunstig. De rechtbank wijst de vorderingen van de eiser af en veroordeelt hem tot het betalen van de proceskosten. De uitspraak benadrukt dat de eiser geen recht heeft om nakoming van de aanbiedingsverplichting te eisen, omdat de cruciale voorwaarde van een slapende VvE niet kan worden vervuld.
De beslissing van de rechtbank onderstreept het belang van duidelijkheid en haalbaarheid van voorwaarden in contractuele verplichtingen, vooral in situaties waar de wetgeving tussentijds verandert en van invloed kan zijn op de uitvoerbaarheid van afspraken.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
