De zaak in het kort
In deze rechtszaak draait het om de vraag of Stichting Thius, als verhuurder van een bedrijfsruimte waarin [eiser] zijn tandartsenpraktijk heeft gevestigd, verplicht is om deze ruimte aan [eiser] te koop aan te bieden. De huurovereenkomst, die in 2021 is vernieuwd, bevatte een addendum met een voorwaardelijke aanbiedingsverplichting. Thius zou de ruimte in de eerste helft van 2022 aan [eiser] te koop moeten aanbieden, onder bepaalde voorwaarden. Er is echter onenigheid over de interpretatie van deze voorwaarden en of eraan is voldaan. Thius heeft uiteindelijk in augustus 2022 besloten het gehuurde niet aan te bieden en de huurovereenkomst op te zeggen. [eiser] heeft vervolgens een kort geding aangespannen om nakoming van de aanbiedingsverplichting af te dwingen. De rechtbank heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen.
Het verloop van het proces en de feiten
[eiser] exploiteert zijn tandartsenpraktijk in de vorm van een eenmanszaak en huurt sinds 2010 een bedrijfsruimte van Thius. Thius is eigenaar van een complex in Tiel, waarvan een klein deel wordt verhuurd aan [eiser]. In 2010 werd een eerste huurovereenkomst gesloten met een koopoptie voor [eiser]. Deze overeenkomst werd in 2021 ontbonden, waarna een nieuwe overeenkomst werd afgesloten zonder directe koopoptie, maar met een voorwaardelijke aanbiedingsverplichting opgenomen in een addendum.
In het addendum is opgenomen dat Thius het pand in de eerste helft van 2022 aan [eiser] moet aanbieden, onder voorwaarden die zijn vastgelegd in Bijlage I. Deze voorwaarden omvatten onder andere afspraken over huurbetalingen, een mogelijke slapende Vereniging van Eigenaren (VvE), en een terugkooprecht voor Thius. Er is echter onenigheid ontstaan over de interpretatie van deze voorwaarden.
Thius beweert dat de aanbiedingsverplichting afhankelijk is van het voldoen aan alle voorwaarden in de bijlage, en dat aan enkele voorwaarden niet is voldaan. [eiser] heeft enkele huurbetalingen gemist en de voorwaarden voor een slapende VvE bleken juridisch onmogelijk. Thius heeft daarom besloten het pand niet te koop aan te bieden en heeft de huurovereenkomst met [eiser] opgezegd.
[eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt en verzocht om nakoming van de aanbiedingsverplichting. Na mislukte schikkingsonderhandelingen heeft [eiser] een kort geding aangespannen om zijn rechten af te dwingen.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen. De voorzieningenrechter oordeelde dat de aanbiedingsverplichting alleen zou ontstaan als aan de voorwaarden in artikel 5 van Bijlage I was voldaan, waaronder het juridisch mogelijk maken van een slapende VvE. Omdat dit niet mogelijk bleek, is de aanbiedingsverplichting niet van kracht geworden.
De voorzieningenrechter heeft ook geoordeeld dat Thius niet verplicht was om het pand aan [eiser] te koop aan te bieden, aangezien de voorwaarden niet waren vervuld. Met name was het niet mogelijk om de VvE slapend te houden, wat een cruciale voorwaarde was voor de aanbiedingsverplichting. De rechtbank vond het niet aannemelijk dat de andere voorwaarden, zoals de huurbetalingen, opschortende voorwaarden waren voor de aanbiedingsverplichting.
De rechtbank heeft verder geoordeeld dat de belangenafweging niet in het voordeel van [eiser] uitviel. Ondanks zijn investeringen in de bedrijfsruimte, heeft [eiser] ervoor gekozen om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten met minder gunstige voorwaarden dan de oorspronkelijke overeenkomst. De oorspronkelijke koopoptie was niet meer van toepassing in de nieuwe overeenkomst.
Als gevolg van het vonnis is [eiser] veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan Thius, die op € 1.999,00 zijn vastgesteld. De rechter heeft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat deze onmiddellijk kan worden uitgevoerd, ook als [eiser] in beroep zou gaan.
In het algemeen benadrukt deze uitspraak het belang van duidelijke afspraken en voorwaarden bij het aangaan van huurovereenkomsten, vooral wanneer deze optie- of aanbiedingsverplichtingen bevatten. Het onderstreept ook de noodzaak voor huurders en verhuurders om goed juridisch advies in te winnen bij het opstellen van dergelijke overeenkomsten, om toekomstige geschillen te voorkomen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
