De zaak in het kort
In een civiele zaak bij de rechtbank Limburg stond een geschil centraal tussen een kopersduo, aangeduid als [eisers], en de verkoper, Grobel IV B.V., betreffende een appartement in Maastricht. De kopers vorderden een schadevergoeding van € 13.780,00 van de verkoper vanwege kosten die zij moesten maken voor dakrenovatie. Zij stelden dat Grobel hen niet voldoende had geïnformeerd over de noodzakelijke reparaties aan het dak. Grobel betwistte de aansprakelijkheid en voerde aan dat de vorderingen van [eisers] waren verjaard op basis van artikel 7:23 lid 2 BW. De rechtbank oordeelde dat de vorderingen van [eisers] inderdaad waren verjaard, waardoor hun claims werden afgewezen.
Het verloop van het proces en de feiten
Het geschil begon met een koopovereenkomst die op 12 juli 2021 werd gesloten tussen [eisers] en Grobel voor een appartement in Maastricht. De koopprijs bedroeg € 420.000,00. In de koopovereenkomst waren diverse clausules opgenomen over de staat van de onroerende zaak en de verplichtingen van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Het was vermeld dat de onroerende zaak zou worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevond bij het sluiten van de overeenkomst en dat het geschikt zou zijn voor normaal gebruik als woning, berging en parkeerplaats. Er was echter ook een clausule die aangaf dat de verkoper niet instond voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn.
Bij het sluiten van de overeenkomst hadden [eisers] diverse documenten ontvangen, waaronder notulen van VvE-vergaderingen. Deze documenten bevatten informatie over problemen met het dak van het complex, inclusief het feit dat er mogelijke omvangrijke herstelwerkzaamheden nodig waren. Op 15 oktober 2021 werd de akte van levering gepasseerd.
Nadien ontvingen [eisers] een factuur van de VvE voor een extra eenmalige bijdrage van € 13.780,00 voor de dakrenovatie. [eisers] claimde dat Grobel hen niet juist had geïnformeerd over de te verwachten kosten en vorderde daarom een schadevergoeding. Grobel betwistte de aansprakelijkheid en stelde dat [eisers] op de hoogte waren van de problemen met het dak voordat zij de koopovereenkomst sloten.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank moest beoordelen of de vorderingen van [eisers] waren verjaard volgens artikel 7:23 lid 2 BW. Dit artikel bepaalt dat vorderingen met betrekking tot non-conformiteit binnen twee jaar na de kennisgeving van een gebrek moeten worden ingesteld. [eisers] had op 2 februari 2022 voor het eerst geklaagd over de dakproblemen en op 7 maart 2022 hun laatste stuitingshandeling verricht. De rechtbank oordeelde dat de verjaringstermijn op die datum begon en eindigde op 7 maart 2024. Omdat de dagvaarding pas op 9 december 2024 was uitgebracht, waren de vorderingen verjaard.
De rechtbank verwierp ook het argument van [eisers] dat er sprake was van een uitzondering op de verjaringstermijn. [eisers] stelde dat zij pas konden vorderen nadat zij op 8 augustus 2023 de factuur voor de extra bijdrage ontvingen. De rechtbank vond echter dat deze situatie niet gelijkgesteld kon worden aan een situatie waarin de verkoper te lang wacht met het vorderen van betaling van de koopprijs. De rechtbank besliste dat [eisers] de extra bijdrage aan de VvE hadden moeten betalen, niet aan Grobel.
Gezien de verjaring van de vorderingen, wees de rechtbank de claims van [eisers] af. Bovendien werden [eisers] veroordeeld tot het betalen van de proceskosten, begroot op € 947,00, inclusief de kosten van hun gemachtigde en nakosten.
De uitspraak benadrukt het belang van tijdig klagen en procederen bij gebreken aan een gekochte onroerende zaak, evenals het belang van goede en volledige informatievoorziening bij de verkoop van onroerend goed. De koper moet zich bewust zijn van de mogelijke financiële consequenties van problemen met het gekochte object en tijdig actie ondernemen indien deze problemen zich manifesteren.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
