De zaak in het kort
De rechtbank Midden-Nederland heeft uitspraak gedaan in een geschil tussen een bedrijf, aangeduid als [eisende partij] B.V., en een notaris, aangeduid als [gedaagde], die beschuldigd werd van een beroepsfout bij de wijziging van een splitsingsakte van een appartementsgebouw. De zaak draaide om de vervallenverklaring van bepaalde appartementsrechten die nog niet waren gerealiseerd. [eisende partij] stelde de notaris aansprakelijk voor de schade die zij geleden heeft door deze vervallenverklaring. De notaris verweerde zich door te stellen dat de vordering verjaard was en dat er geen fout was gemaakt. De rechtbank heeft echter geoordeeld dat de notaris tekortgeschoten is in zijn verplichtingen, waardoor de eisende partij recht heeft op schadevergoeding. Bovendien werd het beroep op verjaring door de rechtbank verworpen.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak begon toen [eisende partij] in 2004 eigenaar werd van een perceel grond, waar later een bedrijfsgebouw met 276 opslagruimtes zou worden gerealiseerd. Deze opslagruimtes werden opgesplitst in appartementsrechten middels een notariële akte, de Splitsingsakte, in 2008. [eisende partij] verkocht de appartementsrechten aan een andere onderneming, [onderneming] BV, die vervolgens failliet ging na slechts een deel van de bouw te hebben gerealiseerd. [eisende partij] nam daarna de niet verkochte rechten terug over.
In 2014 besloot de Vereniging van Eigenaren (VvE) van het gebouw om de Splitsingsakte te wijzigen om ruimte te maken voor twee extra appartementen door een lift te vervangen met een hellingbaan. [eisende partij] gaf een volmacht af om deze wijzigingen door te voeren. In 2016 werd de Wijzigingsakte door de notaris opgesteld en verleden, waarbij enkele appartementsrechten vervallen werden verklaard. Pas in 2021 werd [eisende partij] zich bewust van deze vervallenverklaring tijdens gesprekken met de VvE over nog te realiseren appartementsrechten. [eisende partij] stelde daarop de notaris aansprakelijk.
De notaris voerde aan dat de vordering verjaard was, omdat de Wijzigingsakte in 2016 al was ingeschreven en aan een medewerker van [eisende partij] was toegestuurd. De rechtbank moest beoordelen of [eisende partij] daadwerkelijk wist van de schade en de aansprakelijke persoon vanaf dat moment, wat voor het starten van de verjaringstermijn cruciaal is.
Daarnaast bestreed de notaris dat hij een fout had gemaakt, omdat hij handelde binnen de volmacht die hem door de VvE was verleend. De rechtbank moest oordelen of de notaris de vereiste zorgvuldigheid had betracht bij het opstellen van de Wijzigingsakte.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de notaris inderdaad tekortgeschoten was in zijn verplichtingen tegenover [eisende partij]. De rechtbank vond dat de volmachten die aan de notaris waren verleend, niet expliciet toestemming gaven voor de vervallenverklaring van de appartementsrechten. De notaris had niet voldoende duidelijkheid verschaft over de inhoud en gevolgen van de Wijzigingsakte aan [eisende partij] en had verzuimd de zakelijke inhoud en gevolgen van de akte adequaat toe te lichten. Hierdoor was de notaris onrechtmatig jegens [eisende partij] en werd hij aansprakelijk gesteld voor de schade.
Het beroep van de notaris op verjaring werd verworpen omdat de rechtbank oordeelde dat [eisende partij] niet daadwerkelijk bekend was met de vervallenverklaring en de aansprakelijkheid van de notaris vanaf het moment van inschrijving van de akte. De achteloze kennisname door een medewerkster van de akte per e-mail werd onvoldoende geacht als bewijs van daadwerkelijke wetenschap door [eisende partij].
De rechtbank verklaarde daarom voor recht dat de notaris toerekenbaar tekort was geschoten en veroordeelde hem tot betaling van schadevergoeding aan [eisende partij], op te maken bij staat. Ook werd de notaris veroordeeld in de proceskosten, die begroot werden op € 2.188,04. De uitspraak werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat [eisende partij] de proceskosten direct kan verhalen, ook als de notaris in hoger beroep zou gaan. De notaris moet deze kosten binnen veertien dagen betalen, na aanschrijving daartoe. De beslissing omvatte verder dat als de notaris niet tijdig aan de veroordeling voldoet, er extra kosten voor betekening en een verhoging van de nakosten in rekening worden gebracht.
De rechtbank wees ook de mogelijkheid van schade aannemelijk, omdat zelfs niet-fysiek gerealiseerde appartementsrechten als vermogensrechten worden beschouwd. De zaak werd daarom verwezen naar de schadestaatprocedure om de omvang van de schade en eventuele andere kwesties zoals causaliteit en eigen schuld nader te onderzoeken.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
