De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om een conflict tussen een lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE) en de VvE zelf. De kern van het geschil is wie verantwoordelijk is voor de onderhoudskosten van een dakkapel die lekkage vertoont. Het lid, hierna aangeduid als eiser, heeft in 2005 toestemming gekregen van de VvE om dakkapellen te plaatsen, mits zij de onderhoudskosten zou dragen. In 2024 is er een lekkage ontstaan en de vraag is wie de kosten voor het herstel moet betalen. De eiser stelt dat de dakkapel een gemeenschappelijk onderdeel is en dat de VvE de kosten moet dragen, terwijl de VvE zich beroept op de eerder afgesproken voorwaarde dat de kosten voor de eiser zijn.
Het verloop van het proces en de feiten
De eiser heeft de VvE op 22 januari 2025 in kort geding gedagvaard voor de kantonrechter. De mondelinge behandeling vond plaats op 30 januari 2025. De eiser stelde dat de onderhoudskosten niet onder de eerder gemaakte voorwaarde vallen, omdat de lekkage niet direct het gevolg is van de plaatsing van de dakkapellen, maar van slecht onderhoud van het gemeenschappelijke dak. Bovendien voerde de eiser aan dat de voorwaarde in strijd is met de splitsingsakte en daarom nietig zou zijn. De VvE verweerde zich door te stellen dat alle onderhoudskosten van de dakkapellen, inclusief die na de plaatsing, voor rekening van de eiser komen. De VvE voerde aan dat de voorwaarde ook bij andere eigenaren met soortgelijke situaties is toegepast.
Tijdens de zitting hebben beide partijen hun standpunten uiteengezet. De eiser betoogde dat de lekkage mede veroorzaakt werd door slecht onderhoud van het dak, dat een gemeenschappelijk deel is, en hierdoor onder de verantwoordelijkheid van de VvE valt. De VvE hield echter vol dat de voorwaarde duidelijk stelde dat de onderhoudskosten voor rekening van de eiser zijn, en dat de lekkage direct verband houdt met de dakkapellen.
De beslissing van de rechtbank
De kantonrechter moest bepalen of de eiser een spoedeisend belang had bij haar vorderingen en of deze vorderingen in een bodemprocedure kans van slagen zouden hebben. Er werd geoordeeld dat er een spoedeisend belang was, gezien de schade die de aanhoudende lekkage kan veroorzaken.
Bij de uitleg van de voorwaarde concludeerde de kantonrechter dat de onderhouds- en herstelkosten van de dakkapellen, zowel ten tijde van de plaatsing als daarna, voor rekening van de eiser komen. De tekst van de voorwaarde was weliswaar wat ongelukkig geformuleerd, maar de bedoeling was voldoende duidelijk. De kantonrechter vond niet dat de gemaakte afspraken in strijd waren met de splitsingsakte of statuten.
Wat betreft de oorzaak van de lekkage, werd er geoordeeld dat deze wel degelijk verband hield met de dakkapellen, aangezien uit een rapport bleek dat de dakbedekking van de dakkapellen losliet. Kosten voor herstel van de dakbedekking en de lekkage kwamen daarom voor rekening van de eiser. Echter, kosten zoals het vervangen van de hemelwaterafvoer en het schoonmaken van de dakgoten, die geen verband houden met de dakkapellen, zouden voor rekening van de VvE moeten komen.
De kantonrechter wees de vorderingen van de eiser af en veroordeelde haar tot het betalen van de proceskosten van de VvE, begroot op € 678,00. De beslissing werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat deze gevolgd moet worden, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. De eiser moet de proceskosten binnen veertien dagen na aanschrijving betalen, vermeerderd met de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordeling wordt voldaan.
De uitspraak benadrukt het belang van duidelijke afspraken binnen een VvE, vooral als het gaat om kostenverdelingen bij gemeenschappelijke en privé-onderdelen van een gebouw. De kantonrechter heeft in deze zaak de interpretatie van de gemaakte afspraken als doorslaggevend gezien, waarbij de eigenaar die een voordeel behaalt uit de bouwkundige aanpassing ook de lasten moet dragen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
