De zaak in het kort
Op 26 mei 2025 heeft de Rechtbank Midden-Nederland uitspraak gedaan in een bestuursrechtelijke procedure waarin de vastgestelde WOZ-waarde van een appartement voor het belastingjaar 2023 werd betwist. De eiseres vond de vastgestelde WOZ-waarde van € 267.000,- te hoog en had meerdere argumenten aangevoerd om een lagere waarde te bepleiten. De heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap verdedigde de vastgestelde waarde met een taxatiematrix. De rechtbank oordeelde dat de argumenten van de eiseres niet overtuigend genoeg waren om de vastgestelde waarde te veranderen en verklaarde het beroep ongegrond.
Het verloop van het proces en de feiten
De heffingsambtenaar had op 28 februari 2023 de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 267.000,-. Deze waarde werd gebruikt voor de onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing. Eiseres ging in bezwaar tegen deze beschikking, maar het bezwaar werd op 20 november 2023 ongegrond verklaard. Hierop stelde eiseres beroep in bij de rechtbank, waarbij de heffingsambtenaar een verweerschrift en een taxatiematrix indiende om de vastgestelde waarde te verdedigen.
Het appartement in kwestie is in 1991 gebouwd en heeft een gebruiksoppervlakte van 79 m². De waarde was bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij de verkoopopbrengsten van vergelijkbare appartementen werden gebruikt. De heffingsambtenaar vergeleek de woning met vier andere appartementen in dezelfde straat die rond de waardepeildatum waren verkocht.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank vond dat de heffingsambtenaar voldoende had bewezen dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. De aangevoerde referentiewoningen waren goed vergelijkbaar, omdat ze in hetzelfde complex lagen en niet ver van de waardepeildatum waren verkocht. De rechtbank was van mening dat de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, zoals staat van onderhoud en voorzieningenniveau, voldoende waren verdisconteerd in de taxatiematrix.
Eiseres had meerdere argumenten aangevoerd die volgens haar de waarde van de woning zouden moeten verminderen. Ze stelde dat de afwerking van het plafond en de muren slecht was, dat de keuken en badkamer gedateerd waren, en dat het duurzaamheidsniveau van de woning onder gemiddeld was. Ze voerde ook aan dat de ligging nabij een snelweg en de specifieke etage van de woning de waarde zouden verminderen. Ten slotte stelde eiseres dat er geen rekening was gehouden met het aandeel van de Vereniging van Eigenaars (VVE) in de verkoopcijfers.
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met betrekking tot al deze punten voldoende aannemelijk had gemaakt dat er rekening was gehouden met de omstandigheden. Zo was in de taxatiematrix de staat van onderhoud met een factor 2 gekwalificeerd en waren de voorzieningen als ‘eenvoudig/verouderd’ geclassificeerd. Ook was het energielabel C niet als ondergemiddeld beschouwd en waren de referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode afkomstig. Wat betreft de nabijheid van de snelweg, vond de rechtbank dat op 900 meter afstand geen sprake was van overlast die de waarde zou verminderen. De ligging van de woning op een specifieke etage was volgens de rechtbank niet significant, aangezien de m²-prijs van de woning lager lag dan die van de referentiewoningen. Tot slot was er wel degelijk rekening gehouden met het VVE-aandeel in de koopsommen van de referentiewoningen.
Omdat de rechtbank de argumenten van eiseres niet voldoende vond om de WOZ-waarde te verlagen, werd het beroep ongegrond verklaard. De WOZ-waarde van € 267.000,- bleef gehandhaafd, en er was geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten of griffierechten. De uitspraak werd openbaar uitgesproken op 26 mei 2025. Indien eiseres het niet eens is met deze uitspraak, kan zij binnen zes weken in hoger beroep gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
