De zaak in het kort
In deze juridische kwestie heeft de Rechtbank Midden-Nederland uitspraak gedaan over een geschil met betrekking tot de waarde volgens de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) van een woning in Utrecht. De eiser had bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 373.000,- voor het belastingjaar 2023. Na een ongegrondverklaring van zijn bezwaar, stelde de eiser beroep in bij de rechtbank. De kern van de zaak was of de vastgestelde WOZ-waarde te hoog was. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde juist was vastgesteld. Het beroep van de eiser werd ongegrond verklaard.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een beschikking van de heffingsambtenaar op 28 februari 2023, waarin de waarde van de woning werd vastgesteld op € 373.000,- op basis van de waardepeildatum 1 januari 2022. De eiser, die eigenaar is van de woning, ging in bezwaar tegen deze beschikking. Het bezwaar werd op 21 november 2023 ongegrond verklaard, waarna de eiser beroep instelde bij de rechtbank. Tijdens de zitting op 21 juli 2025 waren zowel de gemachtigde van de eiser als de heffingsambtenaar aanwezig, inclusief een taxateur.
De woning in kwestie is een maisonnette gebouwd in 2005, met een oppervlakte van 107 m² en een berging van 8 m². De eiser stelde dat de WOZ-waarde te hoog was en bepleitte een waarde van € 346.000,-. De heffingsambtenaar bleef bij de vastgestelde waarde en onderbouwde deze met een taxatiematrix. In deze matrix werd de woning vergeleken met drie andere verkochte woningen in dezelfde omgeving.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank moest beoordelen of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde aannemelijk had gemaakt. Hiervoor werd de vergelijkingsmethode gebruikt, waarbij de woning werd vergeleken met andere, vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum verkocht waren. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende had aangetoond dat de referentiewoningen geschikt waren voor de waardebepaling. Deze woningen waren vergelijkbare maisonnettes of appartementen in dezelfde buurt en verkochten rond dezelfde tijd. De heffingsambtenaar had ook inzichtelijk gemaakt dat er rekening was gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van de eiser.
De rechtbank wees de argumenten van de eiser af dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar waren. De eiser had aangevoerd dat één van de referentiewoningen op enige afstand lag en dat een andere aankoop niet marktconform was omdat een stichting het pand had gekocht om te verhuren. De rechtbank oordeelde echter dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] goed vergelijkbaar waren, omdat zij tot hetzelfde complex als de woning van de eiser behoorden en identieke kenmerken hadden.
Verder stelde de eiser dat onvoldoende rekening was gehouden met de gedateerde voorzieningen en de onderhoudsstaat van de woning. De rechtbank vond echter dat de heffingsambtenaar voldoende had aangetoond dat het voorzieningenniveau normaal was. Ook het argument van de eiser dat de ligging van de woning een waardedrukkend effect had, werd verworpen. De rechtbank vond dat eventuele effecten van de ligging al waren verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen.
Tot slot trok de eiser zijn argument in dat de verkoopcijfers van woningen binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) gecorrigeerd moesten worden, waardoor de rechtbank hierover geen beslissing meer hoefde te nemen.
De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en de eiser kreeg geen gelijk. Daardoor kreeg hij het griffierecht niet terug en ook geen vergoeding voor zijn proceskosten. De uitspraak werd gedaan door mr. R.C. Stijnen in aanwezigheid van mr. M.A. Barmentlo, en werd op 1 augustus 2025 in het openbaar uitgesproken. De eiser heeft de mogelijkheid om binnen zes weken hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
