De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vaststelling van de WOZ-waarde van een appartement, gelegen in een Nederlandse stad. De eigenaar van het appartement, hier aangeduid als eiser(es), heeft bezwaar aangetekend tegen de vastgestelde waarde van € 512.000,- door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap. Het bezwaar van de eigenaar werd ongegrond verklaard, waarna een beroep werd ingesteld bij de rechtbank Midden-Nederland. De rechtbank heeft uiteindelijk geoordeeld dat de vastgestelde WOZ-waarde correct was en heeft het beroep ongegrond verklaard.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een beschikking van de heffingsambtenaar op 28 februari 2023, waarin de WOZ-waarde van de woning werd vastgesteld. De waardepeildatum was 1 januari 2022. Naast de waardevaststelling kreeg de eigenaar ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing. De eigenaar maakte bezwaar tegen deze beschikking, dat op 20 november 2023 door de heffingsambtenaar ongegrond werd verklaard.
In het beroepschrift voerde de eigenaar aan dat de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld en dat onvoldoende rekening was gehouden met specifieke kenmerken van de woning, zoals een gedateerde keuken en badkamer, matige staat van onderhoud en een lagere duurzaamheidsstandaard. De heffingsambtenaar verdedigde de vastgestelde waarde met een taxatiematrix, waarin het appartement werd vergeleken met vier andere verkochte appartementen in dezelfde straat.
De rechtbank besloot dat een zitting niet nodig was, aangezien beide partijen geen bezwaren hadden tegen een schriftelijke procedure.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank beoordeelde het geschil op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix en de argumenten van de eigenaar. Belangrijk in deze beoordeling was dat de WOZ-waarde de waarde in het economisch verkeer moest weerspiegelen, oftewel de prijs die de meest biedende gegadigde zou betalen bij een verkoop. De vergelijkingsmethode werd toegepast, waarbij de woning werd vergeleken met referentiewoningen.
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld. De taxatiematrix toonde aan dat er rekening was gehouden met verschillen in onderhoud, voorzieningen en duurzaamheid in vergelijking met de referentiewoningen. De rechtbank vond dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar waren omdat ze in dezelfde straat lagen en kort voor of na de waardepeildatum waren verkocht.
De rechtbank ging ook in op specifieke beroepsgronden van de eigenaar:
1. **Motiveringsgebrek in de uitspraak op bezwaar**: De rechtbank vond dat de heffingsambtenaar voldoende had gemotiveerd waarom de waarde was gehandhaafd, onder andere door te verwijzen naar vergelijkbare woningen.
2. **Gedateerde keuken en badkamer**: De heffingsambtenaar had volgens de rechtbank voldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen. Deze waren terecht geclassificeerd als eenvoudig/verouderd.
3. **Staat van onderhoud**: De rechtbank oordeelde dat er voldoende rekening was gehouden met de onderhoudsstaat van de woning. De eigenaar had onvoldoende bewijs geleverd om aan te tonen dat de waardering van de onderhoudsstaat onjuist was.
4. **Duurzaamheidsniveau**: De rechtbank vond dat het duurzaamheidsniveau van de woning voldoende was meegenomen in de waardevaststelling, ondanks het ontbreken van een energielabel.
5. **Ligging nabij bedrijvigheid en etage**: De rechtbank was van oordeel dat de ligging en etage voldoende waren meegewogen. Dit zijn subjectieve factoren die zowel een positieve als negatieve invloed kunnen hebben op de waarde.
6. **Aandeel VVE**: De rechtbank volgde de heffingsambtenaar in diens standpunt dat met de VVE-correctie rekening was gehouden.
De rechtbank concludeerde dat het beroep ongegrond was en dat de oorspronkelijke WOZ-waarde gehandhaafd bleef. Er was geen reden voor vergoeding van proceskosten of griffierecht. Partijen die het niet eens zijn met deze uitspraak kunnen in hoger beroep gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden binnen zes weken na de verzenddatum van de uitspraak.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
