De zaak in het kort
In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland een uitspraak gedaan over de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning in Utrecht. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 361.000,-. De eigenaresse van de woning, aangeduid als eiseres, ging tegen deze vaststelling in bezwaar en later in beroep, omdat zij vond dat de waarde te hoog was vastgesteld. De rechtbank oordeelde echter dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde correct was en verklaarde het beroep ongegrond.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 31 augustus 2023 stelde de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak, een benedenwoning gebouwd in 1931 met een vrijstaande berging van 10 m², vast op basis van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). Deze waarde werd gebruikt als heffingsmaatstaf voor de onroerendzaakbelasting. De waardepeildatum was 1 januari 2022. Eiseres, de eigenaresse van de woning, ging in bezwaar tegen deze beschikking, maar het bezwaar werd op 28 november 2023 ongegrond verklaard.
Vervolgens stelde eiseres beroep in bij de rechtbank. De heffingsambtenaar diende een verweerschrift in, ondersteund door een taxatiematrix, waarin de woning werd vergeleken met vier andere verkochte woningen in dezelfde buurt. De rechtbank besloot dat een zitting niet nodig was en sloot het onderzoek zonder een zitting te houden, omdat beide partijen geen behoefte aan een zitting hadden aangegeven.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank moest beoordelen of de WOZ-waarde van de woning op de peildatum correct was vastgesteld. Volgens het wettelijke kader moet de WOZ-waarde de waarde in het economisch verkeer weerspiegelen, oftewel de prijs die de meest biedende gegadigde zou betalen na de beste voorbereiding. Dit gebeurt doorgaans via de vergelijkingsmethode, waarbij de woning wordt vergeleken met andere vergelijkbare verkochte woningen.
De heffingsambtenaar droeg de bewijslast om aan te tonen dat de waarde correct was vastgesteld. Hij ondersteunde dit met een taxatiematrix waarin de woning werd vergeleken met vier andere woningen in de buurt. De rechtbank oordeelde dat deze referentiewoningen goed bruikbaar waren omdat ze, net als de woning van eiseres, benedenwoningen waren in dezelfde wijk en binnen een redelijke tijd van de waardepeildatum waren verkocht.
Eiseres voerde verschillende gronden aan om de vastgestelde waarde te betwisten:
1. **Gedateerde keuken en badkamer**: Eiseres stelde dat onvoldoende rekening was gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning, wat een lagere waarde zou rechtvaardigen. De rechtbank oordeelde echter dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met deze aspecten in de taxatiematrix.
2. **Duurzaamheidsniveau**: Eiseres voerde aan dat de woning matig tot slecht geïsoleerd was en dat de energiekosten hoog waren. De heffingsambtenaar had naar eigen zeggen geen energielabel, maar had de duurzaamheid verdisconteerd in de vergelijking met referentiewoningen. De rechtbank vond dit voldoende.
3. **Aandeel in de Vereniging van Eigenaars (VVE)**: Eiseres stelde dat de verkoopcijfers gecorrigeerd moesten worden voor de reserves van de VVE. De heffingsambtenaar gaf aan dat dit al was gedaan in de taxatiematrix. De rechtbank vond dit argument voldoende onderbouwd.
4. **Ligging en etage**: Eiseres meende dat onvoldoende rekening was gehouden met de ligging van de woning. De rechtbank vond dit niet relevant omdat de woning vergeleken was met andere benedenwoningen.
Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond, wat betekent dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 361.000,- gehandhaafd blijft. Er was geen aanleiding om proceskosten of griffierecht te vergoeden. De uitspraak werd op 3 oktober 2025 openbaar gemaakt door rechter Y.N.M. Rijlaarsdam.
Partijen die zich niet kunnen vinden in de uitspraak, hebben de mogelijkheid om binnen zes weken na verzending van de uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Dit kan zowel digitaal als per post worden gedaan. In spoedeisende gevallen kunnen partijen een voorlopige voorziening aanvragen bij de voorzieningenrechter van het gerechtshof.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
