De zaak in het kort
De zaak betreft een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een appartement in de gemeente [gemeente] voor het belastingjaar 2023. De eigenaar, aangeduid als [eiseres], betwist de vastgestelde waarde van €393.000,-. De rechtbank Midden-Nederland heeft echter geoordeeld dat de waarde correct is vastgesteld door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap, ondanks de bezwaren die de eigenaar heeft aangevoerd.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak vastgesteld op €393.000,-, met als waardepeildatum 1 januari 2022. Naast deze waardering werden er ook aanslagen voor onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd. De eigenaar van de woning, [eiseres], heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 werd het bezwaar ongegrond verklaard, waarop [eiseres] beroep instelde bij de rechtbank.
Het appartement in kwestie is gebouwd in 2003 en heeft een gebruiksoppervlakte van 104 m², met een onderpandige berging/schuur van 8 m² en een balkon van 5 m². De eigenaar betwist de WOZ-waarde omdat zij van mening is dat de waarde lager zou moeten zijn, gezien de staat van onderhoud en andere factoren die volgens haar niet voldoende zijn meegenomen in de waardebepaling.
De heffingsambtenaar verdedigde de vastgestelde waarde door middel van een taxatiematrix, waarin de woning werd vergeleken met drie andere verkochte appartementen in dezelfde gemeente. De referentiewoningen waren verkocht rond de waardepeildatum en werden door de heffingsambtenaar als voldoende vergelijkbaar beschouwd.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Dit oordeel is gebaseerd op de taxatiematrix waarin de woning werd vergeleken met referentiewoningen. De rechtbank vond dat er voldoende rekening was gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning in kwestie. De m²-prijzen van de referentiewoningen waren hoger, wat volgens de rechtbank voldoende compensatie biedt voor eventuele waardedrukkende factoren.
De rechtbank behandelde diverse beroepsgronden van [eiseres], waaronder de staat van de keuken en badkamer, de duurzaamheid van de woning, de ligging nabij bedrijvigheid, en het effect van het lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaars (VVE) op de waarde. In al deze gevallen vond de rechtbank dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de omstandigheden en dat er geen objectief bewijs was geleverd door [eiseres] dat een lagere waardering rechtvaardigde.
Met betrekking tot de staat van de keuken en badkamer stelde de rechtbank dat [eiseres] geen bewijs had geleverd voor de gestelde gebreken. Ook met betrekking tot de duurzaamheid concludeerde de rechtbank dat er geen bewijs was dat de woning een lager energielabel zou hebben, en dat de lagere m²-prijs van de woning ten opzichte van de referentiewoningen eventuele verschillen in duurzaamheid compenseerde.
Wat betreft de ligging nabij bedrijvigheid, vond de rechtbank dat deze subjectief van aard was en dat de lagere m²-prijs voldoende rekening hield met eventuele nadelige effecten. Ten aanzien van de invloed van het VVE-lidmaatschap op de verkoopprijs, vond de rechtbank dat de heffingsambtenaar de referentiewoningen correct had geschoond voor het aandeel in de VVE-reserve.
De rechtbank verklaarde het beroep van [eiseres] ongegrond, waardoor de oorspronkelijke WOZ-waarde van €393.000,- gehandhaafd bleef. Hierdoor was er geen aanleiding voor de vergoeding van proceskosten of het griffierecht. Partijen werden geïnformeerd dat zij binnen zes weken na verzending van deze uitspraak hoger beroep kunnen instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Deze uitspraak benadrukt het belang van gedegen onderbouwing en objectief bewijs bij het betwisten van een WOZ-beschikking. De rechtbank stelt hoge eisen aan de onderbouwing van de bezwaren die worden aangevoerd tegen een vastgestelde WOZ-waarde, en zonder voldoende bewijs is het moeilijk om succesvol bezwaar te maken.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
