De zaak in het kort
De zaak betreft een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een appartement in Utrecht. De eigenaar van de woning meende dat de door de gemeente vastgestelde waarde te hoog was, vooral omdat er volgens haar geen rekening was gehouden met factoren zoals de gedateerde staat van de keuken en badkamer, gebreken in de woning, en de ligging nabij bedrijvigheid. De rechtbank Midden-Nederland heeft deze bezwaren beoordeeld en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde correct is. De rechtbank verklaarde het beroep van de eigenaar ongegrond, waarmee de WOZ-waarde van € 393.000,- werd gehandhaafd.
Het verloop van het proces en de feiten
In februari 2023 stelde de heffingsambtenaar van de gemeente de WOZ-waarde van een appartement in Utrecht vast op € 393.000,- voor het belastingjaar 2023. De eigenaar van het appartement maakte bezwaar tegen deze beschikking, maar de gemeente verklaarde haar bezwaar ongegrond. Vervolgens stelde de eigenaresse beroep in bij de rechtbank.
Het appartement in kwestie is gebouwd in 2003 en beschikt over een berging van 8 m² en een balkon van 5 m², met een totale gebruiksoppervlakte van 104 m². De geschilpunten omvatten de vraag of de WOZ-waarde van de woning op de peildatum van 1 januari 2022 correct was vastgesteld, waarbij de eigenaresse pleitte voor een lagere waarde.
Tijdens de procedure legde de heffingsambtenaar een taxatiematrix voor waarin het appartement werd vergeleken met drie andere woningen die rond de waardepeildatum waren verkocht. Deze referentiewoningen waren:
– Een woning aan [adres 2], verkocht voor € 520.000,-;
– Een woning aan [adres 3], verkocht voor € 340.000,-;
– Een woning aan [adres 4], verkocht voor € 356.000,-.
De rechtbank besloot dat een zitting niet noodzakelijk was aangezien beide partijen daarmee akkoord gingen.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. De vergelijkingsmethode die werd gebruikt, waarbij de woning werd vergeleken met vergelijkbare woningen die rond dezelfde tijd waren verkocht, werd als passend beoordeeld. De rechtbank vond dat de referentiewoningen geschikt waren voor vergelijking, mede omdat ze in dezelfde wijk lagen en dichtbij de waardepeildatum waren verkocht.
De eigenaresse had verschillende bezwaren naar voren gebracht, waaronder:
1. **De staat van de keuken en badkamer**: De eigenaresse betoogde dat de gedateerde staat van deze voorzieningen de waarde van de woning zou moeten verminderen. De rechtbank oordeelde dat er geen objectief bewijs was geleverd om deze claim te ondersteunen en dat de m²-prijs van de woning al lager lag dan die van de referentiewoningen.
2. **Scheurvorming in de muren**: De eigenaresse stelde dat de scheurvorming in de muren een lagere waarde zou rechtvaardigen. De heffingsambtenaar had echter aangegeven dat er geen bewijs was van structurele problemen en de rechtbank was het daarmee eens.
3. **Duurzaamheidsniveau**: De eigenaresse beweerde dat het appartement slecht geïsoleerd was, wat hogere energiekosten met zich meebracht. De rechtbank merkte op dat er geen bewijs van een energielabel was en concludeerde dat de lagere m²-prijs van het appartement eventuele verschillen in duurzaamheid compenseerde.
4. **Ligging nabij bedrijvigheid**: De eigenaresse voerde aan dat bedrijvigheid in de buurt de waarde zou moeten verminderen. De heffingsambtenaar benadrukte echter dat de ligging ook positief kon worden opgevat, en de rechtbank was het daarmee eens, mede gelet op de lagere m²-prijs van het appartement.
5. **Vereniging van eigenaars (VVE)**: De eigenaresse bekritiseerde dat er geen rekening was gehouden met VVE-reserves. De rechtbank constateerde dat de heffingsambtenaar deze factor wel had meegenomen in de taxatiematrix.
6. **Ligging en etage**: Uiteindelijk betoogde de eigenaresse dat de ligging op de eerste verdieping van invloed was op de waarde. De rechtbank vond dat de etageligging subjectief van aard was en dat de heffingsambtenaar terecht geen onderscheid had gemaakt op basis van etageverschillen.
De rechtbank concludeerde dat alle beroepsgronden van de eigenaresse ongegrond waren en handhaafde de oorspronkelijk vastgestelde WOZ-waarde. Hierdoor was er ook geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten of griffierecht. De uitspraak werd gedaan door rechter mr. Y.N.M. Rijlaarsdam en griffier P.W. Hogenbirk op 16 september 2025. De eigenaresse heeft de mogelijkheid om binnen zes weken in hoger beroep te gaan tegen deze uitspraak bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
