De zaak in het kort
De rechtbank Midden-Nederland heeft op 16 september 2025 uitspraak gedaan in een geschil tussen een woningeigenaar en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap. Het geschil betrof de vastgestelde WOZ-waarde van een appartement in Utrecht. De eigenaar van de woning, hierna eiser, was van mening dat de waarde te hoog was vastgesteld en had bezwaar gemaakt tegen de beschikking van de heffingsambtenaar. Na afwijzing van het bezwaar stelde eiser beroep in bij de rechtbank. De rechtbank oordeelde uiteindelijk dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde voldoende aannemelijk had gemaakt en verklaarde het beroep ongegrond.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 28 februari 2023 stelde de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het appartement van eiser vast op € 301.000,-, naar de waardepeildatum van 1 januari 2022. Deze waarde diende als basis voor de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing. Eiser ging in bezwaar tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar verklaarde het bezwaar ongegrond en handhaafde de vastgestelde waarde. Vervolgens stelde eiser beroep in bij de rechtbank, waarbij hij aanvoerde dat de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld.
Het appartement in kwestie, gelegen in Utrecht, is gebouwd in 1955 en heeft een oppervlakte van 71 m². Het beschikt over een vrijstaande berging/schuur van 6 m² en een balkon van 7 m². De heffingsambtenaar gebruikte de vergelijkingsmethode om de WOZ-waarde te bepalen. Hierbij werden drie vergelijkbare woningen in de wijk Zuilen als referentie gebruikt. De verkoopprijzen van deze woningen lagen tussen de € 270.000,- en € 331.000,-.
In het beroep voerde eiser diverse gronden aan, waaronder de staat van onderhoud van de woning, het duurzaamheidsniveau, de aanwezigheid van asbest, de ligging van de woning nabij een UMTS-mast, het aandeel in de Vereniging van Eigenaars (VVE), en de etage waarop de woning zich bevindt. Eiser betoogde dat met deze factoren onvoldoende rekening was gehouden, waardoor de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank beoordeelde de argumenten van eiser en de onderbouwing van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar had een taxatiematrix overgelegd waarin de woning werd vergeleken met drie referentiewoningen uit dezelfde wijk. De rechtbank vond dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar waren en dat de verschillen met de woning van eiser voldoende in de waardebepaling waren verdisconteerd.
Wat betreft de staat van onderhoud oordeelde de rechtbank dat eiser onvoldoende had aangetoond dat dit significant afweek van normaal onderhoud voor een woning uit het bouwjaar 1955. Ook was de staat van onderhoud in een eerder ingediend woningwaarderapport als normaal gekwalificeerd.
Met betrekking tot het duurzaamheidsniveau stelde de rechtbank vast dat de woning een energielabel E had, vergelijkbaar met de referentiewoningen. De aanwezigheid van asbest was niet voldoende onderbouwd door eiser, en de rechtbank constateerde dat eventuele kosten voor verwijdering binnen de m²-prijs van de woning konden worden geabsorbeerd. Bovendien waren de referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode, waardoor ook daar mogelijk asbest aanwezig kon zijn.
De ligging nabij een UMTS-mast leverde volgens de rechtbank geen waardevermindering op, omdat de afstand tot de mast binnen de veiligheidsnormen viel en de referentiewoningen zich in dezelfde buurt bevonden. De rechtbank vond dat het aandeel in de VVE correct was meegenomen in de taxatiematrix en dat de verdieping waarop de woning zich bevond subjectief was en niet tot een lagere waardering leidde.
Aangezien de rechtbank van oordeel was dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld, werd het beroep van eiser ongegrond verklaard. Als gevolg daarvan bleef de WOZ-waarde gehandhaafd en was er geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding of teruggave van het griffierecht.
De uitspraak werd gedaan door rechter mr. J.W. Veenendaal en uitgesproken in het openbaar. Eiser heeft de mogelijkheid om binnen zes weken na verzending van de uitspraak in hoger beroep te gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
