De zaak in het kort
De rechtbank Midden-Nederland heeft uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een woning in Utrecht. De eiser, de eigenaar van de woning, vond dat de waarde van € 485.000,-, vastgesteld door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap, te hoog was. Hij voerde verschillende bezwaren aan, waaronder een gedateerde keuken en badkamer, het duurzaamheidsniveau van de woning, de ligging nabij een snelweg, en aspecten gerelateerd aan de Vereniging van Eigenaars (VVE). De rechtbank oordeelde echter dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld en verklaarde het beroep van de eiser ongegrond.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 28 februari 2023 stelde de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning, een benedenwoning met een gebruiksoppervlakte van 95 m² en een parkeerplaats, vast op € 485.000,- voor het belastingjaar 2023. Dit gebeurde op basis van de waardepeildatum 1 januari 2022. De eigenaar van de woning, aangeduid als eiser, ging in bezwaar tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar verklaarde het bezwaar ongegrond en handhaafde de vastgestelde waarde.
De eiser besloot daarop beroep in te stellen bij de rechtbank. De heffingsambtenaar ondersteunde zijn standpunt met een taxatiematrix, waarin de woning werd vergeleken met drie andere woningen in Utrecht die rondom de peildatum waren verkocht. De rechtbank besloot dat een zitting niet nodig was, waarop geen van beide partijen bezwaar maakte.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank beoordeelde de door de eiser aangedragen bezwaren en oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog was. De vergelijkingsmethode, waarbij de woning werd vergeleken met drie referentiewoningen, was volgens de rechtbank goed uitgevoerd. Deze referentiewoningen lagen in dezelfde wijk en waren vergelijkbaar qua type en voorzieningen.
De eiser stelde dat de gedateerde staat van de keuken en badkamer niet voldoende in de waardering was meegenomen. De rechtbank volgde echter de heffingsambtenaar, die aangaf dat het voorzieningenniveau correct was gekwalificeerd en dat de waarde per m² van de woning lager was dan die van de referentiewoningen.
Verder voerde de eiser aan dat het duurzaamheidsniveau onvoldoende was meegewogen, aangezien de woning slecht geïsoleerd zou zijn. De rechtbank vond echter dat het energielabel A van de woning, net als van twee van de drie referentiewoningen, voldoende rekening hield met het duurzaamheidsaspect.
Met betrekking tot de ligging nabij een snelweg vond de rechtbank dat de afstand van de woning tot de snelweg zodanig was dat er geen sprake zou zijn van geluidsoverlast of luchtvervuiling. De rechtbank ging ook niet mee in het bezwaar dat de VVE-reserves niet uit de verkoopcijfers gefilterd waren, omdat de heffingsambtenaar had aangetoond dat hiermee rekening was gehouden in de taxatiematrix.
Ten slotte stelde de eiser dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de ligging van de woning op de begane grond. De rechtbank oordeelde echter dat zowel de woning als de referentiewoningen benedenwoningen waren, waardoor deze factor al was verdisconteerd in de transactiesommen.
De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, wat betekent dat de oorspronkelijke WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Aangezien het beroep ongegrond was, werd er geen aanleiding gezien voor de vergoeding van proceskosten of het griffierecht. De eiser kan binnen zes weken na de uitspraak hoger beroep aantekenen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden als hij het niet eens is met de uitspraak.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
