De zaak in het kort
In deze zaak heeft de eiser, [eiser sub 1] c.s., een koop- en aannemingsovereenkomst gesloten met [gedaagde sub 1] B.V. voor de ontwikkeling van een appartementencomplex. De eiser beweert dat [gedaagde sub 1] de overeenkomst heeft geschonden door wijzigingen aan te brengen in het bouwplan zonder toestemming, met name door het bouwen van een extra bouwlaag en het plaatsen van vensters met doorzichtig glas in plaats van ondoorzichtig glas, zoals eerder afgesproken. De eiser vordert daarom een schadevergoeding. Daarnaast richt de eiser ook vorderingen tegen de gemeente Utrecht vanwege vermeend onrechtmatig handelen door het schenden van gewekt vertrouwen. De rechtbank beslist dat [gedaagde sub 1] een schadevergoeding van € 50.000 moet betalen aan de eiser, maar wijst de vorderingen tegen de gemeente af.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een dagvaarding op 13 februari 2025, waarin [eiser sub 1] c.s. diverse documenten en producties bijvoegde. [gedaagde sub 1] en de gemeente Utrecht dienden beide een conclusie van antwoord in, waarbij zij hun eigen producties toevoegden. Tijdens de mondelinge behandeling op 19 augustus 2025 werden de standpunten van beide partijen gepresenteerd en noteerde de griffier de belangrijkste punten.
De kern van de zaak draait om een koop- en aannemingsovereenkomst uit 2000 tussen [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1]. De overeenkomst betrof de bouw van een appartementencomplex achter het huis van de eiser. Volgens de eiser heeft [gedaagde sub 1] zich niet gehouden aan de afspraken in de overeenkomst, met name wat betreft de locatie en het aantal bouwlagen van het complex. In plaats van de afgesproken drie lagen, werden er vier gebouwd, en de locatie werd gewijzigd. Verder voerde [gedaagde sub 1] vensters met doorzichtig glas uit, hoewel eerder was toegezegd dat deze van ondoorzichtig glas zouden zijn.
Daarnaast stelde de eiser dat de gemeente onrechtmatig handelde door het vertrouwen te schenden dat was gewekt met betrekking tot de uitvoering van de bouwplannen. De eiser beweerde dat de gemeente aansprakelijk was voor de schade die hij heeft geleden door de gewijzigde bouwplannen van [gedaagde sub 1].
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat [gedaagde sub 1] de eiser € 50.000 moet betalen. Dit bedrag is gebaseerd op de waardevermindering van de woning van de eiser als gevolg van de doorzichtige vensters die de privacy van de eiser schenden. De rechtbank verwierp het argument van [gedaagde sub 1] dat zij niet aansprakelijk zou zijn omdat de vensters later door de bewoners zelf konden worden veranderd naar doorzichtig glas. De rechtbank vond dat de toezegging om ondoorzichtig glas te gebruiken moest worden nagekomen en dat er een causaal verband was tussen de schending van deze toezegging en de schade van de eiser.
De rechtbank wees de vorderingen tegen de gemeente af. Ze oordeelde dat er geen causaal verband was tussen de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel door de gemeente en de schade van de eiser. De rechtbank vond dat de schade was veroorzaakt door de handelingen van [gedaagde sub 1] en niet door de gemeente. Zonder dit noodzakelijke causale verband kan de gemeente niet aansprakelijk worden gesteld voor de geleden schade.
Wat betreft de proceskosten, werd [gedaagde sub 1] veroordeeld tot betaling van de proceskosten van de eiser, terwijl de eiser de proceskosten van de gemeente moest betalen. De rechtbank verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat het onmiddellijk ten uitvoer kan worden gelegd, ongeacht eventuele beroepsprocedures.
Al met al benadrukt deze uitspraak de noodzaak voor partijen om zich strikt aan contractuele verplichtingen en toezeggingen te houden, vooral in bouwprojecten waar wijzigingen grote gevolgen kunnen hebben voor de omwonenden. De uitspraak onderstreept ook het belang van het tijdig indienen van klachten over tekortkomingen in contractuele verplichtingen om succesvol te zijn in juridische claims. De zaak biedt verder inzicht in hoe de rechtbank omgaat met de kwestie van gewekt vertrouwen in het bestuursrecht, vooral in gevallen waar privébelangen worden aangetast door administratieve besluiten.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
